7 tendințe ale pieței imobiliare Să cumperi sau să vinzi acum? Criza energetică și creșterea ratei dobânzilor aruncă piața imobiliară în dezordine (P)

Șapte tendințe ale pieței pe care cumpărătorii ar trebui să le cunoască în 2023:
Chiriile cresc, dar se așteaptă ca prețul proprietăților să scadă. În 2023, piața imobiliară se va diferenția din nou, motiv pentru care cumpărătorii și vânzătorii ar trebui să fie atenți la orice schimbări acum.

• Creșterea ratelor dobânzilor, inflația și lanțurile de aprovizionare perturbate zguduie piața imobiliară. Vremurile de aur au trecut.
• Cumpărătorii așteaptă ca prețurile să înceapă să scadă. Nu va avea loc, însă, nici un „crash”. În continuare, chiriile vor rămâne scumpe pentru chiriași.
• Dar, atenție: cumpărătorii și vânzătorii ar trebui să își analizeze rațional motivele, deoarece emoțiile le joacă adesea feste când vine vorba de imobiliare.

Piața finanțărilor imobiliare pentru clienții privați s-a schimbat dramatic. Volumul de finanțări noi a scăzut cu aproape 80% față de acum 2 ani. Acolo unde nu există cumpărători, nu există nici nevoia de finanțare.

De ani de zile cererea pe piața imobiliară din România a cunoscut doar o singură direcție – în sus. Dar această tendință, cel puțin aparent, s-a întrerupt. Au trecut vremurile în care apartamentele sau casele de vânzare erau practic smulse din mâinile agenților imobiliari sau ale dezvoltatorilor, oricât de îndoielnică ar fi fost locația sau „substanța” proiectului sau a clădirii. Piața vânzătorului a devenit o piață a cumpărătorului.

Ce înseamnă asta pentru proprietari sau dezvoltatori? Ce consecințe are această răsturnare de situație pentru cei care caută în prezent o proprietate? Ce se va întâmpla cu prețurile în viitor?

Imaginea care reiese: Piața devine din nou diferențiată, iar recomandările pentru cumpărători sau vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Acum rentează mai mult ca niciodată să fii de 2-3 ori mai informat, în detaliu, despre evoluția dobânzilor, a chiriilor și despre prețul de cumpărare din segmentul respectiv. (Spune Daniela Kasper dezvoltator Cartier  Coresi Brasov)

În cele ce urmează, voi prezenta 7 tendințe din domeniul imobiliar:

1. Ratele dobânzilor pentru construcții și imobile sunt în creștere 

În 2022 s-a întâmplat ceva nemaivăzut până atunci: în 9 luni, rata dobânzii la creditele ipotecare a crescut de la 1,17% la 2,65%. În ianuarie-martie 2023 a ajuns la 5,71%, iar în aprilie-iunie 2023 la 5,98%. Finanțarea construcțiilor costă acum peste 8%, iar împrumuturile ar putea continua  să scadă în lunile următoare. Cine are nevoie de un împrumut ar trebui să obțină mai multe oferte și apoi să asigure ratele dobânzilor pe termen lung. Împrumuturile cu termen de 20 de ani sunt în prezent la fel de scumpe ca și cele cu termen de 15 ani. Și nici un expert în domeniu nu este de părere că dobânzile vor scădea în curând la nivelul anilor 2020-2021. Având în vedere situația incertă din întreaga economie, clienții ar trebui să aleagă ofertele care permit reducerea sau creșterea rambursării. Acest lucru oferă securitate și flexibilitate suplimentară pentru a plăti împrumutul mai rapid atunci când există mai mulți bani disponibili.

2. 2023 va fi scump pentru chiriași

Prețurile pentru proprietățile rezidențiale au crescut în ultimii 2 ani, iar chiriașii sunt cei mai afectați. În 2023, chiriile au crescut în marile orașe față de 2022, în medie cu +12%.

În București, chiriile au crescut cu +14% la 2 camere, +6% la garsoniere și +22% la 3 camere

În Cluj–Napoca, au crescut cu +18% la 3 camere, cu +11% la 2 camere și cu +7% la garsoniere

În Iași, au crescut cu 14% la 2 camere, 12% la garsoniere și 11% la 3 camere

În Brașov, au crescut cu 28% la 3 camere, 24% la garsoniere și 18% la 2 camere

În Constanța, au crescut cu 13% la garsoniere, 10% la 2 camere

În Timișoara, au crescut cu 16% la 3 camere

În Sibiu, au crescut cu 26% la 3 camere, 25% la garsoniere, 17% la 2 camere

În Oradea, au crescut cu 21% la 2 camere, 11% la garsoniere, 9% la 3 camere

În Craiova, au crescut cu 20% la garsoniere, 14% la 2 camere Și 5% la 3 camere

Vorbim de o creștere dramatică pe piața chiriilor, inclusiv în Cartier Coresi Brasov.

Cererea mare de apartamente de închiriat vine ca urmare a unei lipse de proprietăți disponibile la prețuri accesibile, în contextul în care volumul construcțiilor noi se micșorează considerabil și mulți refugiați din Ucraina au avut nevoie de un adăpost.

Multe persoane interesate în prezent nu doresc sau nu își permit o proprietate, din cauza costurilor de finanțare crescute, și sunt nevoite să opteze pentru închiriere.

Aceasta corespunde previziunilor conform cărora prețurile chiriilor sunt susceptibile să crească în continuare, ca urmare a ofertei reduse de locuințe și a creșterii populației. Situația chiriașilor este posibil să devină și mai dificilă, mai ales în zonele metropolitane, unde prețurile vor crește în ritm alert.

Ca urmare a migrării cererii de la cumpărare la închiriere, ne așteptăm ca prețurile de închiriere să crească mai dinamic decât prețurile de achiziție în următoarele luni. Pentru cei care caută un spațiu de locuire în orașele mari, o alternativă poate fi alegerea zonelor limitrofe, unde prețurile ar putea fi moderate, deși și acolo tendința este ascendentă.

3. Cumpărătorii se pot aștepta ca prețurile proprietăților să scadă, dar nu va exista o prăbușire

Prețurile ar putea să scadă în primul rând la locuințele care nu îndeplinesc standardele minime de eficiență energetică și la cele care necesită o sanitarizare corespunzătoare. În Europa se înregistrează în 2023 o scădere cu până la 6% a prețurilor de achiziție, dar acest lucru nu s-a întâmplat la imobilele noi. În acest caz, prețurile nu au scăzut, ci chiar au crescut, ca urmare a creșterii costurilor de construcție.

Potrivit majorității experților în domeniu, chiar și proprietățile din locații bune, cu un echilibru energetic bun, vor rămâne stabile la preț sau chiar se vor scumpi. Imobilele din zona rurală și cele cu un bilanț energetic slab sunt, de asemenea, pasibile la scăderi de preț.

Este posibil ca această categorie de imobile să sufere pe viitor. Datorită creșterii prețurilor la gaze și petrol, costurile de exploatare devin din ce în ce mai importante, ceea ce duce direct la două categorii de probleme: oricine cumpără o proprietate cu clasa de eficiență energetică redusă, sigur va putea să negocieze prețul, deoarece va trebui să investească mult pentru a putea închiria ulterior proprietatea. (Spune Daniela Kasper dezvoltator Cartier Coresi Brașov)

Ce înseamnă aceasta pentru oricine dorește în prezent să cumpere o proprietate? Să așteptați sau să acționați acum?

Experții recomandă să faceți pasul. Pe întreaga piață, „cash-ul” este regele la ora actuală. Acest lucru se aplică atât investitorilor, cât și persoanelor fizice. Oricine are nevoie să finanțeze doar o parte din investiție, poate cumpăra acum, fără a avea mulți concurenți.

Proprietățile vechi si nerenovate vor fi disponibile și ieftine. Cumpărătorii vor investi ulterior în ele, pentru a le aduce la un standard cerut, la prețurile actuale de construcție, confruntându-se în mod inevitabil cu toate provocările legate de forța de lucru limitată de pe piața românească.

4. Piața imobiliară va experimenta multe falimente

Este un calcul foarte simplu. Creșterea dobânzilor amenință foarte mult rentabilitatea sectorului. Afacerea imobiliară este mai dependentă de împrumuturi ieftine decât orice altă industrie și nu toate companiile vor supraviețui schimbării ratei dobânzilor. Dezvoltatorii imobiliari și dezvoltatorii de proiecte sunt loviți în mod deosebit, deoarece nu vor mai putea vinde apartamentele pe jumătate finisate sau nici măcar nu pot începe construcția, deoarece proiectul nu mai este profitabil. Vom vedea falimente în rândul dezvoltatorilor mici și mari, care se lupta cu probleme majore la ora actuală.

Prin urmare, potențialii cumpărători trebuie să acționeze cu mare atenție în acest moment. Cine este interesat de o proprietate la un dezvoltator imobiliar ar trebui să verifice și mai atent decât înainte cum se descurcă financiar compania de la care dorește să achiziționeze. Greșelile grave sunt făcute la început pe partea contractuală și pe latura tehnică. Mulți cumpărători se avântă cu o pregătire incredibil de slabă în această aventură a achiziției unui imobil. Mai ales în aceste vremuri este foarte important să se apeleze la un ajutor profesional. Contractul cu dezvoltatorul trebuie verificat de un avocat, iar descrierea clădirii ar trebui verificată de un expert. Majoritatea cumpărătorilor nu o fac, pentru că nu înțeleg deloc că există pericole. Există experți pe piață, care cunosc de ani de zile activitatea dezvoltatorilor imobiliari și pot evalua dacă o companie poate supraviețui unor momente dificile precum cel actual.

5. Oferta de clădiri noi va scădea dramatic începând cu 2023

Potrivit unui raport realizat de compania de consultanță imobiliară SVN România, estimarea pentru anul 2023 în București aratā o scădere de aproximativ 11% în cazul construcțiilor noi, față de cifrele înregistrate anul trecut, când au fost finalizate 21.328 de locuințe în oraș și împrejurimi. Recordul de livrări a fost stabilit în 2021, cu 22.010 locuințe finalizate. 

Aproximativ 33.000 de locuințe au fost vândute în România în 2023, volumul unităților cu 10.000 mai mic față de aceeași perioadă din 2022, ceea ce reprezintă o scădere de 23%, conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ValorEasy).

Construcțiile noi din România au stagnat din cauza blocajelor de livrare, a prețurilor în creștere bruscă la materiale și a finanțării mai scumpe. Dezvoltatorii de proiecte care planifică zone rezidențiale sau comerciale amână proiectele, deoarece cu greu mai pot calcula și previziona. Proprietarii privați anulează proiectele de construcție din cauza creșterii costurilor. Suntem foarte departe de a echilibra necesitatea de locuințe noi și de a echilibra ponderea de locuințe noi din stocul total de locuințe, care la ora actuala este, în medie, de 13% în România.

Doar 13% dintre cele 10 milioane de locuințe din România au fost construite în ultimii 30 de ani, din 1990 până în 2020, stocul rezidențial fiind alcătuit mai ales din apartamente vechi, din perioada regimului comunist, potrivit unei analize a companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox

Deoarece noile proiecte de construcții sunt în așteptare sau devin semnificativ mai scumpe, interesul cumpărătorilor în 2023 s-a îndreptat, inevitabil, mai mult către proprietățile finalizate. „Stocul existent” a devenit noul favorit pentru investitori, dar și pentru cumpărători de proprietăți private. Cu toate acestea, un criteriu va deveni din ce în ce mai important atunci când se va face selecția: eficiența energetică a clădirilor.

6. Renovarea în scopul eficientizării energetice devine crucială pentru dezvoltarea valorii unui imobil, dar și extrem de dificilă

Peste 38% din emisiile de gaze cu efecte de seră se datorează construcțiilor și exploatării clădirilor. Potențialul de economisire a energiei în acest domeniu este enorm. În medie, proprietățile din România au un indice energetic destul de slab. Majoritatea clădirilor vechi au un rating energetic foarte slab. Acest lucru este rău nu numai pentru climă și mediul înconjurător, dar și pentru costurile de încălzire și pentru dezvoltarea valorii clădirii, având în vedere creșterea prețurilor la energie.

În același timp, un procent foarte mic de clădiri vechi este renovat în fiecare an și adus la standarde energetice mai ridicate.

Parlamentul European a aprobat interzicerea vânzării și închirierii imobilelor din UE care nu îndeplinesc cerințele climatice, adică nu corespund standardelor energetice. Decizia va intra în vigoare începând cu 2030.
Astfel, toți proprietarii de apartamente și case de pe continentul european vor fi obligați să efectueze lucrări de renovare, astfel încât imobilele să fie adaptate în ceea ce privește eficiența energetică. Pentru proprietari, aceasta înseamnă, însă, costuri serioase. Reglementarea care prevede interzicerea închirierii și vânzării de proprietăți „care nu îndeplinesc cerințele claselor energetice” va intra în vigoare din 2030, potrivit ziarulromânesc.
Efectuarea unor astfel de lucrări înseamnă totuși costuri între 20.000 și 30.000 de euro pentru fiecare apartament, o sumă ridicată pe care numeroase familii nu și-o vor putea permite. Pentru mulți, nici nu se pune problema renovării locuințelor, ci mai degrabă vânzarea lor pentru a face rost de bani. Așa că, după cum se prefigurează acum, în următorii ani, pentru a putea să vândă imobilul, proprietarii vor trebui mai întâi să-l renoveze. Noile reglementări ar putea să conducă la o criză pe piața imobiliară, apreciază experții în credite ipotecare. Pe de o parte, proprietarii care sunt nevoiți să cheltuie 20.000 sau 30.000 de mii de euro pentru a adapta apartamentul la noile cerințe, vor crește prețurile, iar, pe de altă parte, potențialii cumpărători vor obține tot mai greu împrumuturi pentru bunuri imobiliare scumpe.

Țara noastră are cel mai vechi stoc de locuințe din Uniunea Europeană, arată ultimele date publicate de Eurostat. Aceste proprietăți, care datează din anii 1950-1960, au clase energetice F și G și nu vor mai putea fi închiriate în 5 până la 7 ani.

Aceasta înseamnă ca fiecare proprietar al unei clădiri mai vechi se va confrunta cu o situație similară. Nu doar cerințele de reglementare îl obligă să se gândească la renovări, dar și creșterea costurilor de încălzire fac aceste măsuri necesare. Problema în prezent este că nu există un program clar de finanțare din partea statului pentru această cerință, dar nici destui meșteri pe piața care să satisfacă aceasta necesitate de renovare.

7. Biroul de acasă sau renumitul „Home Office”

După izbucnirea pandemiei, biroul de acasă a fost conceput ca o soluție provizorie pentru a putea menține operațiunile economice în viață. Dar biroul de acasă, a devenit un succes în rândul angajaților. Acest lucru are efecte corespunzătoare asupra industriei imobiliare. Multe companii lucrează intens pentru a-și reduce propriul spațiu de birou sau pentru a-l adapta la noile modele de lucru.

Stațiile de lucru partajate și conceptele hibride de birou sunt în creștere. În același timp este în creștere cererea pentru spații de locuit mai mari, sau casele, care pot fi utilizate cel mai bine în mod flexibil.
Ca și concluzie: Deloc surprinzător, biroul de acasă este una dintre cele mai importante tendințe imobiliare din 2023 și este previzibil ca munca de acasă nu își va pierde importanța în viitor