Ce cere sectorul dezvoltatorilor imobiliari în dezbaterile la Codul Urbanismului și cum se poziționează partidele: Efectele anulării PUZ-urilor / Pot fi declarate terenurile private drept spații verzi?

Proiectul privind Codul Urbanismului, ce unifică mare parte din legislația actuală și aduce și prevederi noi e dezbătut în Comisia de administrație a Camerei Deputaților, cameră decizională, înainte de a intra la votul pe articole. Unele prevederi sunt contestate de primari ai Bucureștiului, altele sunt criticate chiar de dezvoltatori. Dezvoltatorii imobiliari se consideră parte din dezbatere, întrucât se vor supune noilor reglementări, ei fiind chemați la prima discuție generală de la Comisia de administrație pentru a-și expune punctul de vedere. Observatori la dezbaterea generală au fost parlamentarii care au ascultat argumentele aduse de specialiști, arhitecți/urbaniști, primari, dezvoltatori și asociațiile de mediu, fără a se exprima asupra observațiilor.

Din aceste discuții preliminare, ce au avut loc în Comisia de administrație în 17 octombrie, G4Media.ro a sintetizat 4 din observațiile recurente ale dezvoltatorilor: Bucharest Real Estate Club (BREC), Asociația Constructorilor și Federația Societăților din Construcții, s-au aflat printre asociațiile participante. Am adresat apoi aceste observații deputaților puterii, PNL și USR, și opoziției, USR și AUR, pentru a vedea ce poziționare vor avea la votul la amendamente.

Observațiile centralizate de G4Media.ro la Codul Urbanismului care vin din partea industriei imobiliare/ dezvoltatorilor imobiliari și răspunsul deputaților:

1.Dezvoltatori: Codul Urbanismului ar introduce impredictibilitate și haos în piață din cauză că anularea unui PUZ atrage după sine anularea autorizației de construcție. Un beneficiar (persoană fizică sau dezvoltator) care și-a luat legal autorizațiile, și-a făcut un buget și un plan de investiții își vede toată afacerea dată peste cap. Această regulă care se va aplică retroactiv ar descuraja investitorii mari să intre în piața românească.

Deputatul Marius Budăi (PSD), președintele Comisiei de Administrație: „S-au ridicat în spațiul public două probleme extrem de importante, una de neretroactivitate a legii și una legată de atacul la un dreptul fundamental al cetățeanului la proprietate. Dacă vorbim de retroactivitate vorbim despre faptul că un cetățean realizează o investiție achiziționează un teren, pe baza unui PUZ în vigoare, obține autorizație de construire și ulterior după un an sau doi nereușind să realizeze construcția, și aici să nu se aplice retroactivitatea. Aici am solicitat Comisiei juridice să găsim o soluție ca din punct de vedere al Constituției, întrucât singura lege din România care produce retroactivitate este legea penală, soluția cea mai favorabilă pentru cetățean, și atunci nu poate exista în Codul Urbanismului, pentru că ar fi declarată neconstituțională. Pe de altă parte, deciziile instanței nu sunt de comentat.

Deputatul Alin Apostol (USR): Această afirmație este în mod voit trunchiată și manipulativă. Redăm exact articolul din cod: Art. 372 alin. (5): “Anularea actelor administrative cu caracter normativ nu afectează valabilitatea actelor administrative cu caracter individual emise anterior rămânerii definitive a hotărârii de anulare, cu excepția actelor administrative cu caracter individual emise în baza actelor administrative cu caracter normativ anulate, care la data publicării hotărârii judecătorești de anulare sunt contestate în cauze aflate în curs de soluționare.”

Să traducem simplu pentru cititori:
1. Certificatul de urbanism (CU) și autorizația de construire (AC) emise anterior anulării definitive a unui Plan de Urbanism Zonal (PUZ), rămân valabile.
2. Certificatele de urbanism și autorizațiile de construire care au fost emise pe baza PUZ-ului anulat și care au fost atacate în instanță se suspendă.

În consecință certificatele de urbanism și autorizațiile de contruire trebuie atacate în instanță una câte una și nicidecum “atrage după sine anularea autorizației de construcție” cum susțin dezvoltatorii.

Din păcate parlamentarii PSD și PNL au preluat narativul dezvoltatorilor imobiliari și l-au transformat în propuneri de modificări ale Codului, astfel încât certificatele de urbanism și autorizațiile de construire să nu mai poată fi atacate în instanta, chiar dacă au construit cu 30% mai mult decât prevede Planul Urbanistic General sau chiar dacă PUZ-ul a fost anulat definitiv.

Deputatul Florin Roman (PNL): „Codul urbanismului tot nu va fi un instrument care să nu fie criticat de unii sau de alții și observ că se duce discuția doar pe București, ceea ce mie mi se pare fie ca sunt interese majore, fie că sunt oameni care nu înțeleg că dacă vor o lege pentru București, să-și facă o lege pentru București. Lucrurile stau în felul următor, unde e lege nu e tocmeală, acolo unde există o hotărâre a instanței, hotărâtrea se aplică, nu se discută, fie că unii nu sunt fericiți, și alții nefericiți. E și a doua speță, că instanța anulează o parte dintr-un PUZ, discuția este ce se întâmplă, PMB spune că nu îi convine așa pentru că ar face un urbanism de tip schweitzer și mai sunt și alți primari care susțin asta. Dar să-mi spună cineva, cum faci să nu respecți o decizie a instanței?!”

Deputatul Geanina Șeban (AUR) (își asumă opinia partidului și a candidatului AUR la Primăria Capitalei, Mihai Enache): „AUR a introdus un amendament prin care să existe un termen determinat pentru contestarea unei autorizații de construire. Statul trebuie să fie un partener asumat și să nu mai avem aceste situații de incertitudine. Atât investitorii străini cât și cei români trebuie să aibă garanția investițiilor făcute.”

2.Dezvoltatori: Din varianta privind Codul Urbanismului aflată în dezbaterea Parlamentului a dispărut fraza referitoare la faptul că proprietățile private nu pot fi incluse în categoria spațiilor verzi. Altfel spus, ar exista riscul ca un teren privat sa fie declarat spatiu verde daca are vegetatie pe el, proprietarul obligat să-l întrețină și eventual să permită accesul publicului în spațiul verde?

Deputatul Marius Budăi (PSD), președintele Comisiei de Administrație: „Există această discuție, de aceea am preferat ca la dezbatere să fie primarii de sectoare, primarul general, ministere, ONG-uri, Ministerul Transporturilor. Am preferat să avem o dezbatere lărgită, dar de la Ministerul Dezvoltării va fi formulat un punct de vedere pe acest subiect, indiferent de opiniile politice. Eu o să fiu un mediator, ca să-mi păstrez echidistanța, pentru că poate unii vor dori să se construiasca bloc peste bloc, și alții să nu se construiască deloc, de aceea trebuie dată nu o cale de mijloc ci calea corectă.”

Deputatul Alin Apostol (USR): „Încă o dată dezvoltatorii trunchiază adevărul și manipulează. Iată prevederea din Cod: art. 147 alin. (4): “în conformitate cu prevederile Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 195/2005 privind protecția mediului, cu modificările și completările ulterioare, este interzisă schimbarea destinației terenurilor prevăzute ca spații verzi în documentațiile de urbanism, indiferent de regimul juridic al acestora, cu excepția corecției erorilor materiale din documentațiile anterioare.“

Și încă o dată traducem pentru cititori ceea ce prevede codul: terenurile prevăzute (adică încadrate în Planul Urbanistic General) că spații verzi nu pot deveni construibile prin efectul legii. Deci nu toate terenurile private sunt “declarate spațiu verde”, ci doar cele de utilitate publică și de interes general.

Trebuie să înțelegem clar că această prevedere este utilă mai ales când în 30 de ani de administrații PSD și PNL, Bucureștiul a pierdut peste jumătate din spațiul verde, de multe ori pe retrocedari ilegale. Și de asemenea când Bucureștiul are de 5 ori mai puțin spațiu verde decât recomandarea europeană.

Și de această dată PSD și PNL preiau observațiile dezvoltatorilor și duc un atac concertat asupra spațiilor verzi pe mai multe paliere: lasă în afară reglementării spațiile verzi private, că să se poată construi cartiere în parcuri, de exemplu IOR, dezincriminează schimbarea destinației terenurilor, și obligă administrația publică să răscumpere terenurile private în termen de 12 luni.

Mai mult, aceștia vizează și spațiile publice, pe care vor să le declare spații verzi publice numai pe cele care sunt amenajate ca spații verzi. Adică dacă există o parcare publică amenajată de către administrația publică, PSD și PNL pot să o transforme în teren construibil, chiar dacă acel teren pe care este amenajată parcarea respectivă este “prevăzut” în PUG sau PUZ ca spațiu verde, dar în realitate el nu este “amenajat” ca atare.

Deputatul Florin Roman (PNL): „Am scos cele două articole referitoare la controversa la spațiile verzi, aici primarul general avea dreptate. E o situație destul de neclară, la Senat a trecut fără dezbateri, dar s-au depus fel de fel de amendamente de la asociații, ong-uri, partide, unele asumate, altele neasumate, era un talmeș balmeș. Am cerut ca ele să fie eliminate.”

Deputatul Geanina Șeban (AUR) (precizări: își asumă opinia partidului și a candidatului AUR la Primăria Capitalei, Mihai Enache): „Poziția AUR este clară: forma de proprietate nu prezintă nici o importanță, toți suntem egali în fața legii. Modul în care se reglementează o zonă din punct de vedere urbanistic nu trebuie să țină cont de forma de proprietate. Există retrocedări făcute în mod abuziv și cei care au luat acele terenuri știau că ele au destinația de spațiu verde iar ea așa trebuie să rămână.”

3.Dezvoltatori: În ce măsură clădiriile construite cu autorizație legal obținută, dar declarată ulterior ilegală în instanță, pot fi introduse în legalitate prin decizia Consiliilor Locale (autorități locale). În discuție nu intră clădirile care au fost ridicate fără nicio autorizație de construcție.

Deputatul Marius Budăi (PSD), președintele Comisiei de Administrație: „Aici mai avem o problemă, ca să introduc încă o problemă, avem acele construcții care au depășit regimul de înălțime din autorizație și vor să intre în legalitate.  Trebuie discutate de specialiști, nu am pretenția că mă pricep la toate. Multe amendamente le voi aduce eu la lege, de tehnică legislativă, care nu schimbă de fond legea ci sunt de tehnică legislativă, pentru a fi ușor de aplicat”

Deputatul Alin Apostol (USR): În propunerile din Codul Urbanismului avem următoarele prevederi:

1. Nu pot intra în legalitate construcțiile care au depășit indicatorii urbanistici, ca de exemplu Procentul de Ocupare al Terenului (POT) și Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), specificați în PUG sau PUZ. Deci Cathedral Plaza nu poate fi legalizată sau blocul de 10 etaje din Sectorul 2, constituit într-o zona cu regim de P+2.

2. Pot să intre în legalitate (prin autorizația de regularizare) decât construcțiile unifamiliale de maximum P+1 și 150 de mp care au fost construite fără autorizație de construire. Acest aspect se aplică preponderent în mediul rural, unde s-a construit fără a se scoate autorizație de construire. Costul pentru regularizare este de 10 ori mai mult.

3. În termen de un an de la aprobarea Codului pot să intre în legalitate construcțiile care respectă “prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la dată execuției lucrărilor, a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții“. Adică timp de 12 luni după promulgarea Codului pot fi legalizate toate construcțiile care respectă indicatorii urbanistici din PUG și PUZ, dar pentru care beneficiarii nu au scos autorizație de construire. Acest demers se realizează prin autorizația de regularizare și-l costă pe beneficiar de 10 ori mai mult decât o autorizare normală. Acest punct este de fapt un T0 al construcțiilor care respecta documentația de urbanism, dar pentru care nu exista o autorizație de construire.

Deputatul Florin Roman (PNL): „Opiniile sunt împărțite, există situații și situații. Cei de la minister spun că avem situații în care avem investiții publice, drumuri, creșe, grădinițe, școli care sunt sub astfel de incidență și multe sunt din bani europeni și riscăm să pierdem bani europeni. Alții spun, nu se poate așa ceva. Noi avem deja o prevedere din legea așezărilor informale care este parte din Codul urbanismului, pentru că acest cod este ceea ce am lucrat noi în legislatura trecută, unde spune că primăriile pot, în situații speciale, să le introducă în legalitate. Însă din punctul meu de vedere o excepție duce la alte excepții. Dezbaterile nu sunt finalizate și ar trebui să adunăm un punct de vedere și să vedem încotro ne îndreptăm ca și soluție legală.

Deputatul Geanina Șeban (AUR) (precizări: își asumă opinia partidului și a candidatului AUR la Primăria Capitalei, Mihai Enache): „Trebuie să oferim predictibilitate și statul să își asume erorile făcute. O autorizație emisă reprezintă un contract între primărie și investitor și nu doar investitorii au obligații. Considerăm că trebuie să existe posibilitatea ca cetățenii să decidă în anume situații.”

4. Dezvoltatori: Trecerea PUZ de la București la Sectoare?

Deputatul Marius Budăi (PSD), președintele Comisiei de Administrație: „Pe aceste puncte sensibile nu am o opinie personală, se va vedea la votul pe care îl voi da.” (nr – PSD are un amendament pentru trecerea PUZ la sectoare)

Deputatul Alin Apostol (USR): „Ar fi un dezastru urbanistic general. S-ar transformă în 10 ani, într-o mare Chiajna: fără școli, spitale, drumuri moderne, creșe, grădinițe, spații verzi etc și cu multe, multe locuințe. Un primar de sector, să zicem Negoiță, are interes să deschidă construirea nesustenabilă a unui întreg sector, doar pentru a apară interesele dezvoltatorilor sau pentru a atrage mai multe taxe. Și nu va construi și școli și grădinițe necesare acelui sector. În altă ordine de idei, nu ar fi benefic să transformăm tot Bucureștiul într-o sorcova veselă urbanistică, fără o viziune globală a întregului oraș.

Și aici PSD și PNL fac front comun pentru a trece PUZ-urile la sectoare. USR se va lupta și cu această majoritate, ajutată și de AUR, chiar dacă lupta pare inegală.

Florin Roman (PNL): „Aici punctul nostru de vedere va fi că susținem ce OAR și primarul general care vrea 90 de zile, ministerul vrea 30 de zile, noi am propus 60 de zile ca să fie o soluție de mijloc astfel încât și primăria generală să aibă timp suficient să avizeze, apoi dacă nu, să treacă la sectoare. Există acest război între PMB și sectoare, sectoarele care spun că, aoleu, nu ne putem dezvolta din cauza faptului că primarul general nu dă drumul la avizare și sunt ținute la sertar și nu curge un termen. Ori blochezi intenționat ori nu ai personal. Nu poți să ții la nesfârșit că un funcționar nu face un răspuns.

Codul are 80% din ce am lucrat în legislatura trecută. În acest cod avem obligativitatea de a înființa Birourile de acord în care aduni toți avizatorii în platformă digitală și totul se întâmplă în termen de 30 de zile. Nu se mai întâlnește cetățeanul cu funcționarul din primărie sunt avizatorii pe platformă digitală se trimite cererea online de către cetățean, se completează, se avizează și se trimite online cetățeanului, fără să mai interacționeze. De 3 ani avem acestă prevedere și doar în majoritatea localităților din Ardeal se întâmplă să se aplice, în rest, nimeni nu vrea să aplice aici în sud.

Ce aduce bun Codul Urbanismului: dacă s-ar aplica prevederile legale ar aduce simplificare, avem o scădere a numărului de avize pentru autorizațiile de construire și certificatele de urbanism, 2. aduce digitalizare, dacă inființezi Biroul de acord unic și operezi pe platformă, nu mai face cetățeanul 20 de drumuri, pentru 20 de avize și să stea la 20 de cozi să plătească. 3. se revine la modelul german, pentru intervenții minore în apartament, nu la structura de rezistență nu mai ai procedura de a face autorizare de construire ci doar o declarația pe propria răspundere.

Deputatul Geanina Șeban (AUR) (precizări: își asumă opinia partidului și a candidatului AUR la Primăria Capitalei, Mihai Enache): „Viziunea administrativă a AUR pentru București este îndreptată către o administrație unitară, cu o singură primărie și un singur consiliu, iar unul din principalele motive pentru reforma în acest sens este relația disfuncțională dintre primăriile și consiliile de sector și primăria generală, respectiv consiliul general.
Este evident astfel, că nu putem fi de acord cu trecerea atribuțiilor de aprobarea a PUZ de la Consiliul General la Consiliile Locale ale Sectoarelor Bucureștiului. Dezvoltarea coerentă, durabilă și funcțională a orașului depinde de o administrație unitară puternică, care să dețină toate instrumentele legale pentru a crea cadrul optim de dezvoltare.”

Context

Codul Urbanismului a fost aprobat tacit în luna iunie de Senat, în forma propusă de Ministerul Dezvoltării. O serie de amendamente identificate de societatea civilă și de primari ca fiind nocive pentru dezvoltarea urbană a orașelor au fost propuse de senatorii PSD și transferate ulterior la Camera Deputaților. Înainte de votul în Comisia de administrație, Codul Urbanimului va fi discutat și în coaliția de guvernare, pentru un posibil acord între PNL și PSD chiar dacă unele opinii exprimate în textul de mai sus nu coincid.