Controversa din Pădurea Băneasa: miză imobiliară cu terenul celebrului restaurant Casa Albă. O firmă vrea să construiască blocuri

În inima uneia dintre cele mai valoroase zone verzi ale Capitalei – Pădurea Băneasa, singura pădure a Bucureștiului și parte din Centura Verde București-Ilfov – firma SC Casa Albă intenționează să construiască blocuri de până la 5 etaje, prin schimbarea destinației inițiale a terenului, din agrement în dezvoltare imobiliară.

Tot ansamblul imobiliar ar urma să ocupe 2 ha din pădure și urmărește ridicarea a 5 construcții, însă cel mai avansat demers, pentru care se cere emiterea de către Primăria Sectorului 1 a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), și totodată cel mai controversat – în privința intrării în posesia terenului – este cel de pe spațiul verde în suprafață de 2.563 mp din spatele restaurantului Casa Albă. Aici se află aleile de intrare în Pădurea Băneasa, mărginite în dreapta de un mic loc de joacă pentru copii, amenajat în pădure.

Pe toate celelalte terenuri vizate de dezvoltarea imobiliară, pentru care s-au depus documente – dar nu s-au eliberat avize, se află diverse construcții, de la restaurantul Casa Albă la căsuțe de camping. Pentru toate acestea societatea SC Casa Albă SRL a solicitat de la Primăria Sectorului 1, fără succes până în prezent, un aviz de demolare.

• Firma SC Casa Albă SRL a raportat în anul 2023 datorii în valoare de 30 de milioane de lei, o cifră de afaceri de 0 lei și o pierdere netă de 1,4 milioane de lei. Compania este deținută de Niculae Caramihai și Zoița Caramihai, care mai sunt acționari și în compania Baneasa Casa Alba SRL.

În legătură cu spațiul verde de la intrarea în pădure, pentru care se solicită aprobare de construire, documentele studiate de G4Media arată o discontinuitate. Certificatul inițial, emis de Ministerul Turismului în anul 1995, conferea dreptul de proprietate asupra unui teren compact de aproape 5.200 mp, cel mai probabil situat în jurul actualului restaurant. Ulterior, în 2020, conform cărților funciare analizate, „se îndreaptă eroarea materială” și apar două loturi, de 2.625 mp și 2.563 mp, unul cu restaurantul și celălalt vizavi, pe spațiul verde din spate, lipsit de construcții. Cel mai probabil, inițiatorii demersului au considerat oportun să păstreze parcul din fața restaurantului și să construiască pe aleile din spatele acestuia, considerând că acel teren s-ar preta intențiilor lor, deși nu sunt cunoscute detalii privind legalitatea acestui demers.

Cum a ajuns terenul în proprietatea SC Casa Albă SA

Totul începe în 1995, când Ministerul Turismului eliberează un certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra unui teren în suprafață de 5199 mp pentru societatea comercială de stat Casa Albă SA, înființată cu un an înainte. Terenul, aflat în zona Pădurii Băneasa, era destinat exclusiv funcțiunii de agrement, potrivit trimiterii la documentația anexată la certificatul de atestare (anexele 4 și 5 din 1995).

La acel moment, zona era una destinată agrementului, iar în planurile urbanistice figura ca spațiu verde amenajat, cu alei pietonale și un restaurant – funcțiuni în acord cu statutul instituției care administra zona: Ministerul Turismului. Atribuirea terenului a fost parte a unei strategii guvernamentale de valorificare turistică a unor zone naturale urbane, potrivit HGR 445/1994, care prevedea transferul unor astfel de terenuri pentru dezvoltarea turismului.

De la agrement la betoane – intenția de schimbare a destinației

În ultimii ani, însă, moștenitorii legali sau partenerii comerciali ai SC Casa Albă SA au depus solicitări pentru schimbarea funcțiunii terenului, invocând dreptul de proprietate și prezentând intenția de a construi blocuri de locuințe colective, de până la cinci etaje.

Au fost emise certificate de urbanism pentru mai multe proiecte:

• Ansamblu zonă mixtă (locuințe, agrement și servicii), pe un teren de 18.505 mp, unde se află fosta zonă de camping.
• Imobil mixt S+P+4+5Er pe un teren de 1331 mp, unde este situat restaurantul abandonat.
• Imobile de locuințe colective (S+P+2+4E) și un salon de evenimente, pe 2563 mp.
• Extinderea actualului restaurant Casa Albă.

Toate aceste proiecte sunt asociate unor dezvoltatori imobiliari care deja au plătit avansuri semnificative și au intabulat ipoteci legale în cartea funciară – indiciu clar al intenției de a merge înainte cu proiectele.

Probleme de acces și lipsa servituții legale

Unul dintre punctele esențiale care împiedică, momentan, realizarea acestor proiecte este lipsa accesului legal la terenurile respective, a precizat la solicitarea G4Media, Primăria Sectorului 1. Aleile din parc nu sunt drumuri publice, iar, potrivit legislației rutiere (HG 43 privind regimul drumurilor), acestea nu pot fi utilizate pentru circulație auto obișnuită. Accesul ar trebui reglementat prin constituirea unei servituți legale, însă la acest moment nu există nicio astfel de reglementare pentru terenul vizat (cadastral 275972).

Conform articolului 617 din Codul civil, o servitute de trecere poate fi constituită în favoarea unui fond care nu are acces la drumul public, dar aceasta necesită un acord expres – fie printr-o hotărâre administrativă, fie prin decizie judecătorească.

O istorie incertă în acte și un teren „mutat” pe hârtie

Analiza documentelor cadastrale relevă o posibilă reconfigurare a terenului original. În loc de o singură parcelă de 5199 mp, așa cum este menționat în certificatul emis în 1995, în prezent apar două parcele distincte – una de aproximativ 2500 mp, cealaltă de 2600 mp. Existența acestor două cărți funciare noi provine din divizarea unui CF inițial (245603), care a fost sistat și înlocuit de CF-urile 267237 și 267240.

Modificarea „geometriei terenului” a fost justificată printr-o îndreptare a erorii materiale în 2020, însă fără o justificare completă în ceea ce privește respectarea limitelor originale din actele Ministerului Turismului. Această reașezare a terenului pe hartă ridică întrebări privind legalitatea și corectitudinea procesului.

Autoritățile se opun (în teorie), dar pașii administrativi au fost făcuți

Primăria Sectorului 1 și-a exprimat public intenția de a păstra Pădurea Băneasa ca spațiu verde, dorind chiar declararea unei arii naturale protejate pe aproximativ 200–330 hectare. Cu toate acestea, în timpul mandatului fostului primar Clotilde Armand, au fost emise certificatele de urbanism pentru proiectele menționate – deși acestea sunt, în mod formal, acte de informare, ele reprezintă primul pas legal pentru demararea unui proiect imobiliar.

Actuala administrație, condusă de primarul George Tuță, susține că nu va permite proiecte care nu respectă funcțiunea inițială a terenurilor și că se va consulta cu Primăria Capitalei pentru a bloca eventualele abuzuri.

De Pădurea Băneasa și dezvoltările imobliare care au pătruns necontrolat în mediul natural mai este legat un alt scandal recent în care Romsilva, administratorul  legal al pădurii, a încheiat un contract confidențial pentru a da acces public pe un drum forestier prin pădure pentru locuitorii din dezvoltarea imobiliară Greenfield, aflată la marginea pădurii, în zona de nord.

Citește și:

• Ministrul Mediului anunță că se opune deschiderii accesului rutier pe drumul forestier prin Pădurea Băneasa, negociată de Romsilva cu Federația Greenfield: „Nu putem transforma un drum forestier în autostradă sau în drum expres/ Sper să nu fiu nevoit să iau măsuri”
• Urbanistul Reinhold Stadler, expert în mobilitate urbană, despre cum se poate evita „scurtătura” auto prin Pădurea Băneasa, „un bun comun al întregii comunități”, nu doar al cartierului Greenfield, dependent de mașină
• Reţeaua pentru Natură Urbană: Deschiderea drumului în Pădurea Băneasa, amânată până la instalarea de bariere automate / „Considerăm că interesul public şi protecţia naturii trebuie să fie prioritare”
• EXCLUSIV Mașinile și-ar putea croi din nou drum prin Pădurea Băneasa. Drum forestier, amenajat în secret de Romsilva cu acces din cartierul Greenfield / Anunțul deschiderii drumului în lungime de 1,5 km a ajuns accidental la organizațiile care apără mediul
• Vot în unanimitate pentru administrarea a 331 ha din Pădurea Băneasa de către Primăria Sectorului 1 ca arie naturală protejată: „Locul concret în care Centura Verde atinge Bucureștiul”/ „Nu vom permite evoluția imobiliarelor în pădure”
• Primăria Sectorului 1 va cere Pădurea Băneasa de la Romsilva pentru a-i crea un grad de protecție mai înalt, de „arie naturală protejată” pentru a bloca extinderea necontrolată a orașului și de a crea coridoare ecologice