Cum s-a dezvoltat piața imobiliară de lângă marile orașe și cu ce preț se vând locuințele în Voluntari, Florești, Feleacu, Giroc și Dumbrăvița: studiu Imobiliare.ro

Zonele de la periferia marilor orașe au devenit în ultimii ani o alternativă pentru cumpărătorii interesați de prețuri mai mici, suprafețe mai generoase și oportunitatea de a avea propria grădină, arată o analiză a portalului specializat Imobiliare.ro.

Mai jos, o analiză a cererii pe segmentul de case în cazul localităților poziționate în imediata apropiere a orașelor București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov:

Prețurile caselor din periurban

Cumpărătorii găsesc cele mai scumpe case de vânzare la marginea orașului Cluj-Napoca și în imediata apropiere a Bucureștiului, arată datele centralizate și analizate de Imobiliare.ro. Singurele două localități unde metrul pătrat se vinde cu prețuri ce depășesc pragul de 2.000 de euro sunt Feleacu și Sălicea, ambele din județul Cluj. Acestea dominau topul național și anul trecut, dar pe atunci prețurile abia depășeau 1.900 euro/mp.

Cei care vor să se mute la marginea Capitalei plătesc cel mai mult pentru proprietățile situate în nordul orașului, în Voluntari. Similar, casele cele mai scumpe pot fi găsite în nordul Timișoarei, în Dumbrăvița, în timp ce în cazul Brașovului găsim locuințe la cele mai mari prețuri în Cristian.

Oferta extrem de variată din zona București-Ilfov face ca și unele dintre cele mai ieftine proprietăți din zonele periurbane ale marilor orașe să poată fi găsite tot în apropierea Capitalei, în zona de sud, cu doar câteva excepții.

Plătesc cel mai puțin cumpărătorii care aleg o casă în apropierea Brașovului, dacă se orientează spre locuințele din Codlea. În acest caz, metrul pătrat se vinde cu un preț mai mic de 1.000 de euro. O alternativă pentru cei cu bugete reduse poate fi și Tărlungeni.

Cumpărătorii care vor să se mute la casă lângă Timișoara, dar nu vor să plătească mult pentru a-și schimba domiciliul ar trebui să-și orienteze căutările spre Sânmihaiu Român sau Remetea Mare. Anul trecut, existau mai multe variante ieftine pentru cei care îți doreau o proprietate la marginea orașului de pe Bega.

Unde găsim cele mai scumpe și cele mai ieftine case vechi

Cele mai scumpe case vechi, deci construite înainte de 2020, pot fi găsite în Feleacu (Cluj). Prețul mediu solicitat pentru aceste proprietăți ajunge la 2.457 euro/mp.

Dacă luăm în considerare și suprafața de teren aferentă locuințelor scoase la vânzare în primul trimestru din 2024 putem spune că:

• proprietarii solicită cele mai mari prețuri pentru proprietățile cu cele mai generoase suprafețe de teren, de cel puțin 500 mp, în Feleacu (Cluj, 2.160 euro/mp) și cele mai mici prețuri în Bragadiru (Ilfov, 1.040 euro/mp);
• cumpărătorii interesați de case cu terenuri de 250-500 mp plătesc cel mai mult pentru acestea în Dezmir (Cluj, 1.787 euro/mp) și cel mai puțin în Pantelimon (Ilfov, 1.037);
• casele vechi cu cele mai mici suprafețe de teren (100-250 mp) se vând cel mai scump în Voluntari (Ilfov, 1.860 euro/mp) și cel mai ieftin în Bragadiru (Ilfov, 1.101 euro/mp).

Unde găsim cele mai scumpe și cele mai ieftine case noi 

Cele mai scumpe case noi, finalizate începând cu 2020, pot fi găsite în Sălicea (Cluj). Proprietarii le scot la vânzare cu un preț mediu de 1.955 euro/mp.

Dacă luăm în considerare și suprafața de teren aferentă locuințelor scoase la vânzare în primul trimestru din 2024 putem spune că:

• proprietarii solicită cele mai mari prețuri pentru proprietățile noi cu terenuri de cel puțin 500 de mp în Dumbrăvița (Timiș, 2.457 euro/mp) și cele mai mici prețuri în Tărlungeni (Brașov, 1.275 euro/mp);
• casele noi cu terenuri de 250-500 mp sunt scoase la vânzare cu cele mai mari prețuri în Voluntari (Ilfov, 1.903 euro/mp) și cu cele mai mici prețuri în Popești-Leordeni (Ilfov, 1.022 euro/mp);
• proprietățile noi cu terenuri cuprinse între 100-250 mp se vând cel mai scump în Voluntari (Ilfov, 1.742 euro/mp) și cel mai ieftin în Berceni (Ilfov, 1.010 euro/mp).

Oferta de case din periurban: Cumpărătorii găsesc cele mai multe case de vânzare în Berceni

Localitatea Berceni este campioană în ultimii ani în materie de ofertă, iar numărul proprietăților disponibile pentru cumpărători crește de la an la an. În primul trimestru din 2024, cei interesați să se mute la marginea Bucureștiului puteau alege din mai bine de 1.000 de case și vile aflate în Berceni.

Extinderea Magistralei de metrou M2 Pipera-Berceni cu încă o stație, Tudor Arghezi, și planurile de prelungire a acesteia cu încă trei stații în comuna Berceni fac din această zonă una atractivă în ochii potențialilor cumpărători. Numărul celor care s-au mutat deja în Berceni a crescut, de asemenea, constant în ultimii ani, cel mai nou recensământ indicând aproape 14.000 de locuitori.

Pasajul peste Centura Bucureștiului și cel peste Autostrada A0 sunt două proiecte majore de infrastructură din zonă gândite pentru a fluidiza circulația, dar probleme rămân în continuare pentru actualii locuitori și pentru cei care vin din alte zone aflate în apropiere și folosesc același traseu pentru a intra în oraș.

Localități din Timiș și Cluj, în top 10 național

Topul național în materie de ofertă de case și vile localizate în zonele periurbane ale marilor orașe este dominat de localitățile din jurul Bucureștiului. Șapte din primele 10 poziții sunt ocupate de acestea. Potrivit datelor Imobiliare.ro, circa 3.000 de proprietăți concentrate în sudul, vestul și nordul orașului au fost disponibile în piață în primul trimestru.

Există doar trei excepții – două localități de pe raza județului Timiș și una din județul Cluj. Județul Timiș este reprezentat de Moșnița Nouă –  care ocupă chiar poziția secundă în clasament cu aproape 770 de proprietăți, și Dumbrăvița – care se clasează pe locul al patrulea cu circa 630 de proprietăți. Aceleași localități se găseau în top 10 și anul trecut, pozițiile lor erau însă inversate.

Județul Cluj este reprezentat, de pe locul 8, de Florești care de-a lungul ultimilor ani a dat dovadă de o dezvoltare accelerată pe segmentul rezidențial nou. Și cei care optează să se mute aici ar putea, în viitor, să aibă parte de conexiuni mai rapide cu punctele de interes din oraș prin magistrala de metrou la care ar urma să aibă acces conform planurilor autorităților locale.

Cererea pentru case în periurban: Profilul cumpărătorului, în schimbare

Aproximativ 8.200 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile listate la vânzare în localitățile care au atras cel mai mare volum de căutări în primele trei luni ale anului în curs. Se poate observa însă o ușoară scădere a cererii comparativ cu perioada similară din 2023, când în mare parte spre aceleași zone se îndreptau aproape 8.500 de potențiali cumpărători.

Interesul în creștere venit din partea cumpărătorilor, alături de oferta extrem de variată de proprietăți noi disponibile local și de prețurile accesibile au propulsat Berceni de pe poziția a patra în clasamentul celor mai dorite localități din zonele periurbane ale marilor orașe pe primul loc pe țară.

Popești-Leordeni reușește, totodată, să capteze mai mult atenția potențialilor cumpărători la începutul acestui an față de anul trecut și urcă de pe locul 11 pe 7 în topul național.

Distribuția cererii ne poate oferi, totodată, câteva informații despre profilul cumpărătorului interesat să părăsească Bucureștiul și să se mute la casă la marginea orașului. La începutul lui 2023 când situația pe piața de creditare era una destul de tulbure, iar inflația se menținea la un nivel înalt, cei mai mulți potențiali cumpărători căutau o proprietate în Corbeanca sau în Otopeni. O achiziție făcută aici promite de multe ori un stil de viață mai bun, la standarde mai ridicate, dar și cu costuri mai mari. Majoritatea celor care își orientau căutările aici era formată, astfel, cel mai probabil, din persoane cu venituri peste medie, care nu își bazau achiziția pe finanțarea pe care ar fi putut să o obțină din partea unei bănci sau care nu ar fi întâmpinat dificultăți în obținerea finanțării.

Avansul semnificativ apărut la nivelul cererii pentru proprietățile din Berceni sau Popești-Leordeni, pe care le găsim în piață la prețuri mai accesibile față de cele aflate în alte zone de la marginea Bucureștiului, poate fi văzut ca încă un semnal de revenire a entuziasmului în rândul cumpărătorilor care anul trecut poate au avut dificultăți în accesarea creditelor sau au așteptat oferte mai bune din partea băncilor.

Ușoara scădere apărută la nivelul cererii totale nu trebuie văzută neapărat ca fiind un lucru negativ. Chiar dacă atunci existau mai mulți potențiali cumpărători în piață, cererea lor era mai degrabă una pasivă. În prezent, vedem o creștere a tranzacțiilor la nivel național, dar și un volum tot mai mare de credite acordate pentru locuințe, ceea ce se poate traduce în cumpărători mai hotărâți, ce dispun de condiții favorabile la nivelul pieței și finalizează procesul de achiziție.

Doar două localități care nu se află în apropierea Bucureștiului, în top 10

Singurul alt județ reprezentant în primele 10 poziții din clasamentul național al localităților din periurban spre care se îndreaptă cel mai mare număr de potențiali cumpărători este Timiș. Dumbrăvița și Moșnița Nouă ocupă locul cinci, respectiv locul opt în top.

Cererea a crescut în Dumbrăvița comparativ cu anul trecut, în timp ce interesul pentru casele scoase la vânzare în Moșnița Nouă a scăzut ușor la începutul lui 2024.

Casă lângă Brașov

Cele mai scumpe locuințe de la marginea orașului Brașov pot fi găsite în Cristian, unde proprietarii solicită un preț mediu de 1.611 euro/mp. Prețurile mari nu îi descurajează pe cumpărători, nivelul atins de cerere pe plan local fiind unul dintre cele mai ridicate din zona periurbană a Brașovului.

O altă localitate-magnet anul acesta este Sânpetru. Interesul potențialilor cumpărători pentru proprietățile aflate aici a fost puternic și în 2023. Numărul de case și vile listate la vânzare a crescut față de anul trecut, oferta fiind cea mai variată la care au acces persoanele interesate de o achiziție în imediata vecinătate a orașului de la poalele Tâmpei. Prețul mediu solicitat pentru proprietățile scoase la vânzare în Sânpetru a crescut de la 1.332 euro/mp în primul trimestru din 2023 la 1.355 euro/mp în perioada similară a anului în curs.

Cea mai mare cerere a fost înregistrată, însă, la începutul lui 2024 în Săcele, oraș care ocupă locul al patrulea în materie de prețuri, cu o medie ce se situează în jurul valorii de 1.238 euro/mp. Tot în Săcele întâlnim a treia cea mai variată ofertă, numărul caselor disponibile pe piață fiind însă mai mic decât în 2023.

Trebuie să menționăm, totodată, Poiana Brașov – una dintre cele mai populare destinații turistice din zona montană. În cazul său, discutăm în mare parte despre proprietăți care au rolul de casă de vacanță sau pot funcționa ca unități de cazare pentru turiști. Acestea pot fi cumpărate, în medie, cu 2.400 euro/mp. Oferta este însă limitată, la fel și cererea.

La polul opus se află Codlea, unde proprietarii solicită un preț mediu de 992 euro/mp util. Codlea ocupă, de asemenea, primul loc în topul național al localităților din apropierea marilor orașe unde cumpărătorii pot găsi case ieftine.

Dacă analizăm strict segmentul nou, deci locuințele finalizate începând cu 2020, putem spune că cele mai ieftine case pot fi găsite în Tărlungeni, prețul mediu solicitat fiind de 1.246 euro/mp.

“În ultimii ani, pe fondul cererii ridicate, s-a construit mult în localitățile adiacente Brașovului, crescând astfel presiunea pe infrastructura existentă. Sunt de notorietate ambuteiajele create la orele de vârf în Brașov și în localitățile învecinate.

Astfel, este necesară o regândire a infrastructurii. Localități precum Sânpetru, care în timp au ajuns practic cartiere ale orașului, ar trebui să fie incluse în Brașov din punct de vedere administrativ pentru a avea o politică unitară în vederea dezvoltării infrastructurii de transport și a mobilității urbane și, totodată, pentru ca acestea să beneficieze de sursele de finanțare mai mari ale Municipiului Brașov”, a declarat Alexandru Muntean, Managing Partner în cadrul agenției imobiliare iAdvise.

Casă lângă Timișoara

Dumbrăvița este vedeta zonei periurbane a Timișoarei, dar și una dintre cele mai interesante localități la nivel național pe segmentul rezidențial. În privința prețurilor se poziționează pe locul al cincilea pe țară, fiind depășită doar de trei localități clujene – Feleacu, Salicea și Baciu – și de destinația luxului imobiliar din nordul Capitalei – Voluntari.

Cererea se menține la un nivel ridicat, iar cei interesați să se mute în această localitate cu o poziționare privilegiată, în interiorul inelului centurii Timișoarei, au la dispoziție una dintre cele mai variate oferte din țară, Dumbrăvița ocupând poziția a patra la acest capitol. Peste 600 de case au fost listate la vânzare aici în prima parte a lui 2024.

Cele mai multe proprietăți din care pot alege cumpărătorii care vor să-și dea locuințele din oraș pentru o casă la marginea Timișoarei pot fi găsite, însă, în Moșnița Nouă, un pol puternic de dezvoltare rezidențială în ultimii ani. De altfel, localitatea se poziționează pe locul al doilea în topul național, cu aproape 770 de case de vânzare. Autoritățile lucrează, totodată, la îmbunătățirea nivelului de trai pe plan local și anunțau la începutul acestui an proiecte în valoare de 20 de milioane de lei care vizau, printre altele, construirea unei baze sportive, a unei creșe și dezvoltarea infrastructurii de transport verde.

Oferta bogată atrage un număr important de potențiali cumpărători, potrivit datelor centralizate și analizate de Imobiliare.ro. Moșnița Nouă se află pe locul 8 la nivel național în această privință, iar prețul mediu pe care îl găsesc aici cei care își caută o casă ajunge la 1.411 euro/mp, în creștere față de anul trecut când proprietarii solicitau suma de 1.358 euro/mp pentru locuințele scoase la vânzare.

În topul celor mai scumpe destinații pentru timișorenii care vor să locuiască la casă întâlnim și Giroc și Ghiroda, unele dintre cele mai bogate comune din România. Prețul mediu ajunge în cazul acestora la 1.551 euro/mp, respectiv la 1.441 euro/mp.

Un alt pol de dezvoltare care merită menționat este Șag. Aici potențialii cumpărători pot găsi alternative mai accesibile, prețurile menținându-se la același nivel ca în 2023. Metrul pătrat se vinde, în medie, cu 1.250 euro.

Cele mai ieftine case de vânzare în apropierea Timișoarei pot fi găsite în Sânmihaiu Român, prețul mediu solicitat de proprietari în cazul lor fiind de 1.050 euro/mp. O altă variantă pentru cei care vor să plătească mai puțin de 1.100 euro/mp este Remetea Mare.

“În umbra zgomotului urban, localitățile învecinate devin adevărate oaze de liniște și prosperitate, iar piața imobiliară a caselor prezintă un trend ascendent, oferindu-le locuitorilor o combinație rară între confort rural și avantajele apropierii de Timișoara. Dumbrăvița se evidențiază prin prețurile imobiliare și cererea constantă, dispunând de una dintre cele mai variate oferte de case din țară. Moșnița Nouă este o altă destinație populară, cu un număr mare de proprietăți disponibile și prețuri în creștere.

În ultimii doi ani prețurile de listare ale locuințelor au înregistrat un avans substanțial care poate fi atribuit în parte presiunilor inflaționiste, dar și cererii ridicate și ofertei limitate de la nivelul pieței. Această situație poate fi pe de-o parte problematică pentru potențialii cumpărători care pot ajunge să se confrunte cu o adevărată provocare financiară în încercarea de a face o achiziție, iar de pe altă parte poate reprezenta o oportunitate pentru vânzători și investitori ce pot beneficia de prețuri mai mari pentru proprietățile lor.

În contextul creșterii prețurilor este important ca cei implicați în tranzacțiile imobiliare să fie conștienți de evoluțiile pieței și să își ajusteze strategiile în funcție de acestea. Este posibil ca această tendință să continue sau să se stabilizeze în funcție de evoluția inflației și a altor factori economici și de piață”, a declarat Simona Șchiopotă, Managing Partner în cadrul agenției imobiliare Hitch&Mosher.

Casă lângă Cluj-Napoca

Cluj-Napoca este cel mai scump oraș din țară pentru cumpărători, dar nici în localitățile din jurul său nu este neapărat foarte ieftin să te muți. Dacă prețul mediu solicitat pentru locuințele din Cluj-Napoca a depășit pragul de 2.600 euro/mp în primul trimestru al acestui an, în Feleacu și Sălicea casele au fost scoase la vânzare în același interval cu 2.027 euro/mp, respectiv cu 2.009 euro/mp. Acestea au fost, astfel, cele mai scumpe localități din periurban și singurele din țară unde metrul pătrat s-a vândut cu peste 2.000 euro.

Când vorbim despre dezvoltarea rezidențială nouă în zona metropolitană a orașului nu putem să trecem cu vederea Florești, cea mai mare comună din România, care va beneficia în viitor și de acces la metroul care va traversa Cluj-Napoca, un proiect despre care se vorbește de ani de zile, dar este acum mai aproape de a deveni o realitate.

Florești este un pol al superlativelor de pe harta Clujului, cei peste 38.000 de locuitori reprezentând cea mai tânără și mai educată populație din țară. Aceasta este, totodată, una dintre cele mai bogate localități din România, iar recent aici a fost inaugurată cea mai modernă grădiniță din județ. Tot în Florești întâlnim a opta cea mai variată ofertă de case din periurbanul marilor orașe și al nouălea cel mai mare preț – 1.588 euro/mp.

Dacă discutăm strict despre proprietățile noi, finalizate începând cu 2020, putem spune că cea mai mare ofertă se află tot în Florești. Un număr semnificativ de case noi disponibile potențialilor cumpărători întâlnim și în Chinteni și în Dezmir, la prețuri de 1.458 euro/mp, respectiv 1.467 euro/mp.

Florești atrage și cel mai mare volum de căutări pentru casele situate în imediata apropiere a orașului Cluj-Napoca, fiind urmat în clasament de Dezmir, Chinteni și Feleacu.

Găsești cele mai ieftine proprietăți cu terenuri mari, de cel puțin 500 mp, în Gilău și cele mai ieftine case, indiferent de vechimea proprietăților și de suprafețele terenurilor aferente acestora, în Suceagu. Metrul pătrat se vinde cu mai puțin de 1.300 euro.

“În 2024, am înregistrat o cerere mare la case, aproape la paritate cu cererea pentru apartamente. Acest trend început încă din 2020, a continuat și mai puternic în 2024. Constructorii au reacționat la această cerere crescută de case și au lansat o serie de proiecte noi și interesante, de diferite dimensiuni, pe toate segmentele de piață, cu precădere în zonele periurbane.

Cum oferta de apartamente noi e mai scăzută decât în anii precedenți, iar prețurile înregistrează o creștere constantă, ne așteptăm ca mulți clienți să ia în considerare mai degrabă casele, având în vedere avantajele pe care acestea le oferă – intimitate și autonomie, curte sau grădină, mai mult spațiu”, a declarat Cătălin Priscorniță, CEO și fondator al brandului imobiliar BLITZ.

Casă lângă București

În nordul Capitalei găsim unele dintre cele mai scumpe proprietăți din periurbanul marilor orașe, lucru care nu este surprinzător având în vedere că cele mai multe dezvoltări din această zonă poartă marca luxului. Fruntaș este Voluntari, cel mai mare centru urban din Ilfov, unde prețul mediu solicitat pentru case ajunge la 1.875 euro/mp și este al treilea cel mai ridicat din țară.

Corbeanca se poziționează, la fel ca la începutul lui 2023, pe locul al doilea în zona periurbană a Bucureștiului când vorbim despre prețuri și pe locul al șaselea la nivel național. Proprietarii și dezvoltatorii solicită, în medie, 1.638 euro/mp.

Locul al treilea în clasament este ocupat Ștefăneștii de Jos, localitate pe raza căreia găsim unul dintre cele mai ample proiecte din România cu mai bine de 15.000 de rezidenți și peste 6.000 de locuințe finalizate și vândute până la sfârșitul lui 2024. Dezvoltatorul își propune ca, în viitorul nu foarte depărtat, comunitatea să includă mai bine de 30.000 de persoane ajungând să fie astfel comparabilă cu cea din orașe precum Câmpina sau Sighișoara.

La polul opus se află sudul orașului. Vedem, astfel, o prelungire a situației înregistrate la nivelul Bucureștiului unde nordul și sudul marchează extremele pieței în materie de prețuri. Cumpărătorii găsesc, totodată, unele dintre cele mai accesibile prețuri din periurban la nivel național în localitățile situate la sud de Capitală, arată datele Imobiliare.ro.

În Vidra, de exemplu, găsești case la un preț mediu de 1.040 euro/mp, iar în Berceni, localitatea vecină care este campioană la cerere, dar și în privința ofertei în topul național, prețul mediu ajunge la 1.092 euro/mp.

Atenția potențialilor cumpărători a mai fost fixată în primul trimestru din 2024, pe lângă Berceni, și pe proprietățile din Corbeanca, Otopeni, Bragadiru, Tunari și Popești-Leordeni. Putem spune, totodată, că Popești-Leordeni este una dintre cele mai atractive variante pe care le au cei care vor să se mute la casă lângă București prețul mediu în zonă fiind de 1.220 euro/mp.Trecerea din Popești-Leordeni în București se face imediat, iar cei care locuiesc aici au inclusiv acces la așa-zisa magistrală de metrou a corporatiștilor Berceni-Pipera. Un dezavantaj îl reprezintă, însă, faptul că într-unele dintre zonele sale locuitorii raportează uneori apariția mirosurilor neplăcute. Trebuie menționat, de asemenea, că în Popești-Leordeni întâlnim a patra cea mai variată ofertă de case disponibile cumpărătorilor în zona periurbană a Capitalei.

Cei care se mulțumesc să iasă din București și vor să stea la casă, fiind mai puțin interesați de vechimea locuinței, pot găsi încă în Domnești și în 1 Decembrie proprietăți construite înainte de 2020 care se vând sub 1.000 euro/mp. Cumpărătorii interesați de o proprietate nouă cu teren mic, sub 250 de mp, la un preț cât mai bun ar trebui să-și îndrepte căutările spre Bragadiru sau Berceni.