Dezvoltatorii imobiliari reuniți în AREI nu renunță la cererile către deputați la Codul Urbanismului: PUZ la sectoare, terenurile private să nu fie declarate spații verzi, iar autorizațiile să nu fie anulate/ Ministerul Dezvoltării respinge majoritatea propunerilor

Ministerul Dezvoltării a transmis deputaților un document de sute de pagini, analizat de G4Media.ro, în care menționează propunerile pe care le susține și cele pe care le respinge la Codul Urbanismului. Printre cele respinse se află și transferul de aprobare a Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) de la Consiliul General al Municipiului București, proprietarul domeniului public, către Consiliile Locale ale sectoarelor, care sunt doar administratori ai spațiului public. Propunerea – ce aparține Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI) – motivată de dezvoltatori că ar susține principiul descentralizării, este respinsă de Ministerul Dezvoltării întrucât PUG-ul (Planul Urbanistic General) și cel zonal (PUZ-ul) trebuie întocmite de aceeași autoritate.

În documentul trimis la Comisia de administrație a Camerei Deputaților, Ministerul Dezvoltării, care are doar rol consultativ în Parlament, dar este inițiatorul Codului Urbanismului, precizează: „Susținem principiul descentralizării dar totodată și pe cel al dezvoltării coerente a capitalei. Conform Codului administrativ, sectoarele sunt subdivizuni ale unității administrativ teritoriale, nu UAT-uri indepedendente.” În prezent, în București, din aceste cinci PUZ-uri de sector, trei sunt anulate definitiv (PUZ-urile sectoarelor 3,5 și 6) de instanță, iar celelalte două sunt suspendate (PUZ sector 2 și 4).

Dezvoltatorii au cerut din nou, vineri, 17 noiembrie, să le fie acceptate propunerile la proiectul privind Codul Urbanismului, ce trebuie să intre în curând în analiza grupului de lucru la Comisia de administrație a Camerei Deputaților, înainte de adoptarea raportului final.

Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), care reunește mari jucători de pe piața imobiliară, ca Nepi, Afi Europe România, Granvia sau One United, a insistat vineri, la o masă rotundă, pe patru puncte pe care le consideră vitale pentru investițiile în piața imobiliară.

Care sunt solicitările AREI, autoare a mai multor propuneri la Codul Urbanismului și enumerate vineri, 17 noiembrie, la dezbaterea publică, în oglindă cu răspunsul în scris al Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, condus de liberalul Adrian Veștea, legat de amendamente:

1.Transferul de competență în aprobarea PUZ-urilor de la Consiliul General al Municipiului București (CGMB) la Consiliile Locale (CL) cu implicarea primăriilor de sector.

Argumentele Irinei Dimitriu, Head of Real Estate și Partner Reff & Asociații/Deloitte România: „In toate orașele țării competența de aprobare este exclusiv a consiliilor locale. Am fost un pic surprinși de afirmațiile că acest transfer ar genera un haos urbanistic sau ar afecta în mod ireparabil viziunea urbanistică. Vorbim de o lege care se va aplica de acum înainte pentru mult timp, care pleacă de la o prezumție simplă, toate autoritățile publice fără excepție trebuie să respecte legea, astfel, nu putem gândi o lege spunând că unele autorități ar respecta mai mult sau mai puțin.

De asemenea, ne-am gândit și la partea de eficiență și de supraaglomerare a autorităților publice. Gândiți-vă că CGMB, trebuie să analizeze PUZ-urile (Planurile Urbanistice Zonale) pentru 6 sectoare, este evident că o eficientizare este împărțirea în 6 sectoare. În plus, PUZ-urile vin să detalieze PUG-ul Capitalei (Planul Urbanistic General), astfel, acest transfer administrativ nu ar avea nici teoretic nici practic cum să afecteze viziunile urbanistice.”

Ministerului Dezvolării, în aviz: „Susținem principiul descentralizării, dar totodată și pe cel al dezvoltării coerente a capitalei. Conform Codului administrativ, sectoarele sunt subdivizuni ale unității administrativ teritoriale nu UAT-uri indepdendente. O subdiviziune nu poate să decidă dezvoltarea urbană la nivelul unui UAT iar PUZ-urile au impact asupra unei zone mult mai mari decât parcela inițiatorului fie el public sau privat.”

2. Eliminarea articolului privind spațiile verzi, astfel încât regimul terenurilor private să nu fie încadrat de administrația publică în categoria spațiu verde (n.r- articolul care permite ridicarea de construcții pe mai multe spații verzi retrocedate, cum ar fi cazul Parcului IOR).

Geo Mărgescu, reprezentant AREI, spune că se poate ajunge la un abuz din partea administrației publice: „Acesta este un subiect sensibil. Membrii asociației creează prin dorința proprie sau efectul legii spații verzi. Orice dezvoltator este obligat să construiască 20% spațiu verde pe teren și 10% pe terase. Noi dorim să încurajăm un mod de viață sănătos, în care locuitorii să aibă acces, însă se poate ajunge la un abuz, la o expropriere, la o lipsă de proprietate, atâta timp cât un spațiu privat ar putea deveni public, dar nu prin expropriere, prin despăgubire justă. Ar fi un abuz să se declare curtea unui om spațiu verde, ar fi o atingere a proprietății.”

Ministerul Dezvoltării, la propunerea AREI privind stabilirea pe terenurile aflate în proprietate publică a spațiilor verzi: „Nu suntem de acord cu propunerea AREI (…) Impiedică orice planificare a extinderii rețelei de spații verzi a localitații. Suntem de acord că principalele terenuri pe care se stabilesc trebuie să fie cele publice dar extinderea poate presupune și operațiuni de expropriere.”

Legat de introducerea Registrului spațiilor verzi ca document strategic, votat, Ministerul Dezvoltării respinge soluția pentru că Registrul spațiilor verzi este o evidență tehnică, nu un document strategic al administrației.

3. Autorizațiile de construcție să își urmeze cursul, chiar dacă între timp s-a anulat documentația de urbanism.

Antoanela Comșa, membru în Consiliul Director AREI: „Noi suntem primii care spunem că cei care construiesc fără autorizație să răspundă în fața legii. Depunem cerere pentru ceritificatul de urbanism, procesul de autorizare poate dura și un an și jumătate, iar dacă documentația a fost anulata, eu ca beneficiar al certificatului nu am fost anunțat, însă am cumpărat o casă și nu o mai pot construi. Atâta timp cât acea autorizație respectă toate avizele, toate obligațiile, ea trebuie să-și urmeze cursul. Documentatia care a stat la baza certificatului de urbanism, chiar dacă a fost anulată, acel certificat să-și producă efecte și lucrarea să fie recepționată.”

Ministerul Dezvoltării, legat de certificatul de urbanism: „Nu suntem de acord cu amendamentul asupa alin.(1) al AREI (art 264). Față de momentul solicitării Certificatului de urbanism și momentul emiterii acestuia, pot apărea modificări cu privire la documentația de urbanism care stă la baza emiterii lui.”

4. Cooperarea între investitori și autoritățile publice. Să se reglementeze negocierea între investitori și autoritățile locale.

Robert Ioniță, director juridic Nepi Rockcastle, a oferit un exemplu recent de dialog între dezvoltator și administrația publică: „În luna octombrie s-a deschis Promenada Craiova, iar aici, în plus, și am investit 10 mil. euro într-un drum, o arteră necesară nu datorită centrului comercial, ci era necesară să conecteze două cartiere. Aici colaborarea cu primăria a fost exemplară, iar proiectul s-a încadrat în termen. Să ne gândim care este impactul direct, că va genera pentru 1.000 de locuri de muncă, iar valoarea investiției se va întoarce în bugetele locale sub forma impozitelor pe profitul realizat de comercianți, salarii și TVA.

Și mai este un impact intermediar. Să ne gândim cum ar fi arătat Bucureștiul fără toate investițiile făcute de investitorii privați în zona de clădiri de birouri, spații comerciale, zonele rezidențiale? Nu doar urbanistic, ci al opotunităților de muncă, câți dintre marii investitori, giganții tehnologiei, ar mai fi venit în București, dacă nu ar fi avut unde să-și plaseze miile de angajații, iar aceștia nu ar fi avut unde să locuiască sau să-și petreacă timpul liber.”

În Codul urbanismului am identificat cel puțin două amendamente legate de donarea/crearea de spații verzi din partea dezvoltatorilor, dar nu cu acces public. La art 210, AREI propune ca prin planurile urbanistice zonale (PUZ) de introducere în intravilan sau planurile urbanistice zonale de reconversie a zonelor industriale în zone de locuit este obligatorie amenajarea unor suprafețe de spații verzi, dar nu cu acces public. La art 63, AREI propune donarea de spații în zona metropolitană, însă Ministerul Dezvoltării susține că donarea de terenuri este necesară în proximitatea zonei studiate, pentru că un teren extravilan nu satisface nevoile zonei reglementate.

Context

Codul Urbanismului a trecut tacit de Senat, în luna iunie a acestui an, în forma propusă de Ministerul Dezvoltării. Disputa s-a creat abia la Camera Deputaților în jurul amendamentor identificate de societatea civilă și de primari ca fiind nocive pentru dezvoltarea urbană a orașelor care ar permite construcții pe spațiile verzi. Amendarea variantei inițiale a Codului Urbanismului au fost propusă în mare parte de PSD și de sectorul imobiliar. Înainte de votul în Comisia de administrație, codul va fi discutat și în coaliția de guvernare, pentru un posibil acord între PNL și PSD chiar dacă unele opinii exprimate, cum ar fi transferarea PUZ-urilor la sectoare sau menținerea prevederii privind apărarea spațiilor verzi, nu coincid.

Citește și:

Ce cere sectorul dezvoltatorilor imobiliari în dezbaterile la Codul Urbanismului și cum se poziționează partidele: Efectele anulării PUZ-urilor / Pot fi declarate terenurile private drept spații verzi?

Discuții dure la dezbaterea Codului Urbanismului. Primarii Dan și Mihaiu, față în față cu asociațiile de dezvoltatori. ”Nu trebuie blamați dezvoltatorii imobiliari, să stăm cu capul în jos de parcă am fi ciuma societății” / „Vorbiți de fluturi și unicorni, dar rata de nelegalitate este de 50%”