Exodul imobiliar: Cum i-a făcut pandemia pe mulți americani și canadieni să se mute din marile orașe în suburbii

Situația inedită creată de pandemia de coronavirus și de restricțiile care au însoțit-o, între care obligarea a milioane de angajați să lucreze de acasă, în locuințe înguste, aflate în zone aglomerate și departe de spații verzi, a determinat un număr mare de americani să renunțe la proprietățile pe care le închiriau sau dețineau în marile orașe și să își caute refugiul în suburbii.

Aceași tendință se manifestă și în Canada, unde de exemplu tranzacțiile imobiliare care vizează locuințele din afara metropolelor Toronto și Montreal au cunoscut o creștere importantă în ultimele luni. Experții consultați de G4Media.ro au confirmat acest exod imobiliar, care a făcut ca prețul caselor în suburbii, atât la cumpărare, cât și la închiriere, să crească spectaculos.

Pandemia de coronavirus a fost un factor important care a încurajat tot mai mulți americani să renunțe la confortul traiului în marile orașe (unde erau aproape de locurile de muncă, de școli și centre comerciale) și să-și caute locuințe în suburbii.

Fenomenul a fost alimentat de restricțiile impuse de autorități, care au încercat să limiteze răspândirea coronavirusului. Aproape peste noapte, mulți americani au descoperit că nu-și mai pot părăsi spațiile înguste aflate în ansambluri rezidențiale cu sute de apartamente, că trebuie să folosească lifturile împreună cu alți locatari, ca nu au balcoane la apartamente și nu au acces direct la spațiile deschise, că nu se pot plimba în parcurile închise sau că restaurantele la care obișnuiau să cineze au fost forțate să se închidă, multe dintre ele fără perspectiva de a se deschide în viitorul apropiat.

În plus, angajații forțați să lucreze de-acasă au descoperit că spațiile în care locuiesc sunt prea înguste și inconfortabile. Situația a devenit și mai delicată în cazul familiilor cu copii, care au fost nevoite să lucreze și să facă cursuri online în același apartament minuscul sau într-o casă cu un număr redus de camere. În cazul multor familii, învățământul la distanță continuă și în această perioadă, iar perspectiva reîntoarcerii copiilor în sălile de clasă nu este nicidecum clară. Acest lucru a ajutat și el la clarificarea deciziei de a pleca din orașe.

Foarte importantă în luarea unei decizii a fost pentru mulți americani și perspectiva de a ieși pe străzi sau de a merge în magazinele din metropole și de a se intersecta cu numeroși oameni care nu poartă mască de protecție pentru față sau nu respectă regulile de distanțare socială. Cartierele aglomerate au devenit astfel, din perspectiva lor, zone de risc major, de care trebuiau să se ferească. Mai ales că prognozele vorbesc despre al doilea val al pandemiei, precum și despre posibilitatea reală ca situația să nu își revină la normal foarte curând.

De asemenea, nu trebuie ignorat impactul pe care l-au avut asupra multora manifestațiile declanșate pentru a denunța brutalitatea unor polițiști albi împotriva membrilor comunității de culoare, izbucnite după moartea afro-americanului George Floyd. Protestele s-au extins ulterior în sute de orașe americane, iar multe dintre ele au devenit violente, provocând moartea mai multor persoane, rănirea a sute de demonstranți și polițiști, arestarea a mii de manifestanți, precum și distrugerea și incendierea a numeroase magazine, restaurante, bănci și mici afaceri. Americanii au descoperit îngrijorați că bulevardele și piețele familiare unde obișnuiau să facă cumpărături, să meargă la restaurant sau să se plimbe au devenit câmpuri de bătaie între manifestanți furioși și forțele de ordine.

Toți acești factori au făcut ca mii de americani să decidă să părăsească orașele mari, care au devenit dintr-o dată suprapopulate și lipsite de confort, căutând liniștea, spațiile verzi și starea de relativă siguranță dată de zonele aflate de obicei la o oră-două de centrele metropolelor. Peste jumătate din cele mai mari 100 de zone metropolitane din Statele Unite sunt în prezent martorele unui interes crescut pentru suburbii, potrivit realtor.com, unul dintre cele mai mari site-uri imobiliare din SUA. De exemplu, agenții imobiliari din zona New York City au raportat o cerere puternică pentru suburbiile din jurul metropolei, în timp ce contractele pentru apartamentele din Manhattan au scăzut cu 80% anual în luna mai, potrivit lui Jonathan Miller de la firma de evaluare imobiliară Miller Samuel.

Un sondaj național realizat de Harris în luna iunie a arătat că aproape 40% dintre locuitorii din mediul urban ar lua în considerare mutarea în zone mai puțin populate, iar un număr ușor mai mare a spus că au căutat online proprietăți. De asemenea, două treimi dintre respondenții dintr-un sondaj recent realizat de Zillow, un site imobiliar online, au declarat că ar lua în considerare mutarea dacă ar avea flexibilitatea de a lucra de acasă.

 Un fenomen general

Presa americană din ultimele luni este plină de materiale dedicate acestui fenomen, care este vizibil în Boston, Washington, New York, New Jersey sau Seattle.

Un inventar rapid al câtorva articole a indicat faptul că cei care pleacă din orașe sunt în general, dar nu neapărat, tineri profesioniști și familii tinere cu copii, care urmăresc să se mute în suburbii liniștite, cu multă verdeață, aflate dacă se poate în apropiere de autostrăzi sau stații de tren care fac legătura cu metropola, în zone unde există un acces relativ ușor la centre comerciale, cu grădinițe și școli bune, în regiuni sigure și accesibile. Mulți caută case cu piscine, care să le permită să stea departe de facilitățile publice, precum și cu teren suficient de mare pentru a se bucura din plin de traiul în natură, departe de orașele poluate și zgomotoase.

Unii cumpărători renunță la apartamentele sau locuințele tip condo din orașe și își îndreaptă atenția spre case din suburbii cu o grădină spațioasă, care ar fi extrem de scumpe în metropole. Ații doar se mută de la spații înguste la unele mai mari pe considerentul că, dacă sunt nevoiți să lucreze de-acasă în timp ce copiii lor participă la ore pe Zoom, chiar și o cameră în plus este importantă.

Nu puțini sunt cei care își aleg noua locuință fără să țină neapărat seama de distanța de oraș. Și aceasta dintr-un motiv foarte simplu: lucrează de acasă și nu mai trebuie să își facă griji în ceea ce privește naveta spre locul de muncă.

În acest context, trebuie menționat și faptul că rata dobânzilor, care este în prezent la un nivel scăzut, a avut partea ei de contribuție în decizia multora de a se muta în suburbii. La fel cum a avut și faptul că prețul unei case în suburbii – mult mai spațioasă, cu verdeață și departe de zgomotul vecinilor – este în multe cazuri mult mai rezonabil decât al unui apartament în oraș.

În plus, în condițiile pandemiei, facilitățile care veneau la pachet cu un apartament de tip condo și care adăugau câteva zeci de mii de dolari la prețul său (piscină, sală de gimnastică, sală de socializare, parcare subterană) nu mai sunt la fel de apreciate de cei care au nevoie de siguranța în fața pandemiei de coronavirus.

Cifrele ultimelor luni confirmă acest exod din metropole. Conform FlatRate.com, comparativ cu perioada martie-mai a anului trecut, solicitările de mutări în orașul New York au scăzut cu 30% în aceeași perioadă din 2020. Între timp, mutările din New York în Connecticut au crescut cu 80%, în Long Island cu aproape 60%, în New Jersey cu aproape 43% și în Westchester cu 33%.

NPR a vorbit și ea de tendința locuitorilor din New York de a merge spre suburbii, într-o migrație imobiliară care nu a mai fost înregistrată de decenii.

Situația este similară și în cazul firmelor. În ultimele luni, multe companii au ales să se relocheze în suburbii. Spațiile de birouri pe care le închiriaseră în centrele orașelor au devenit mult prea strâmte, iar regulile de distanțare fizică le obligă acum să ofere angajaților mult mai mult spațiu decât pot găsi în orașele aglomerate.

Reversul medaliei

Abandonarea orașelor mari în favoarea suburbiilor a cauzat însă și probleme. Oferta redusă de locuințe din unele locuri a făcut ca prețul imobilelor disponibile pe piață să crească vertiginos, iar casele din suburbiile vizate cu precădere de cumpărători să fie asaltate de numeroși ofertanți. Case care până în urmă cu câteva luni erau scoase la vânzare cu 500.000 de dolari au fost achiziționate în final cu câteva sute de mii de dolari în plus, iar zone care cunoscuseră declinul imobiliar timp de decenii au atras din nou cumpărători nerăbdători.

Nu puține au fost cazurile în care case care se aflau pe piață de luni de zile si care nu avuseseră clienți au devenit țintele cumpărătorilor disperați să își achiziționeze neapărat o proprietate. Situația este valabilă chiar și în cazul în care locuința vizată are nevoie de renovări intense. Un agent imobiliar din Manhasset, în apropiere de New York, a declarat pentru New York Times că a avut șapte oferte pentru o casă de 1,59 de milioane de dolari care avea nevoie de reparații masive. Casa se va vinde cu mult peste prețul cerut și cu bani lichizi, a precizat agentul.

De asemenea, unele dintre proprietățile scoase la vânzare au fost martorele unor războaie ale prețurilor între mai mulți ofertanți, ceea ce a făcut ca prețul final de vânzare să fie mult mai mare decât suma cerută inițial. O situație care favorizează vânzătorii și agenții imobiliari, dar care destabilizează piața.

În  ceea ce privește casele vânate, cele mai populare imobile, atât la cumpărat, cât și la închiriat, sunt cele unifamiliale, ale căror prețuri au explodat.

De asemenea, populare nu sunt doar imobilele cu prețuri de sub un milion de dolari. Locuințele de lux, ale căror prețuri pleacă de la 2-3 milioane de dolari în sus, au devenit și ele căutate, în special de familiile bogate din New York, San Francisco sau Miami, lucru care a dus la o creștere dramatică a prețurilor imobiliare în multe zone. Asta s-a întâmplat atât în cazul caselor scoase la vânzare, cât și al celor de închiriat. New York Times a dat ca example locuințe modeste de 3-4 dormitoare care sunt oferite la închiriat cu sume între 4.000 și 7.000 de dolari/lună în Fairfield County (Connecticut), în timp ce chiria lunară a locuințelor de lux în aceeași zonă exclusivistă urcă până la 10.000 de dolari. O casă din Greenwich, din același stat, este scoasă la închiriat la 65.000 de dolari pe lună.

Ce spun specialiștii

G4Media.ro a stat de vorbă cu Luminița Ispas, agentă imobiliară la Century 21 SGR în Chicago, care ne-a confirmat trendul abandonării orașelor aglomerate în favoarea suburbiilor aerisite.

„În Statele Unite, la fel ca în întreaga lume, coronavirusul are un impact masiv în viața oamenilor și automat în piața imobiliară. Din cauză că majoritatea copiilor învață de acasă, online, la fel ca majoritatea părinților care lucrează de acasă, apartamentele din centrele orașelor au devenit prea strâmte. Rolul lor s-a schimbat. Multe apartamente sunt construite după un plan cu bucătării deschise spre sufragerie, care nu au fost create pentru pentru gătitul zilnic. De asemenea, ele nu au suficient spațiu pentru camere individuale pentru ca fiecare persoană din familie să lucreze și să studieze de acasă”, a explicat Ispas.

Ea s-a referit și la zonele cele mai vizate de acest exod imobiliar: „Pentru că piața imobiliară implică finanțe sănătoase ale oamenilor care se mută, cele mai vizate locații sunt orașele cu densitate mare și surse de venit superioare. O să auziți de cea mai mare migrație dinspre New York, Chicago, Miami, L.A., cu alte cuvinte, orașele cele mai bogate din țară, înspre suburbiile cu case construite pe loturi mari de pământ, în districtele cu cele mai bune școli. Când se mută, americanii caută să afle care sunt cele mai bune școli din suburbii și se mută în acele locuri. De asemenea, din cauza virusului, atât chiriașii, cât și proprietarii încep să caute un imobil cu grădină, mai spațios și cu multe camere complet separate.”

Cât privește prețurile la aceste imobile și ofertele multiple care le-au însoțit, agenta ne-a mărturisit: „Prețurile au crescut în zonele mai îndepărtate de oraș cu școli bune cu 11% in acest an pentru că, pentru fiecare casă în condiție bună care indeplinește cerințele cumpărătorilor, sunt foarte multe oferte și vânzătorii primesc prețuri mai ridicate decât cele cerute.”

Luminița Ispas s-a referit și la ratele dobânzilor mici, care încurajează tranzacțiile: „Un alt motiv pentru care mulți chiriași cumpără case în acest moment este că ratele de împrumut au ajuns să fie printre cele mai joase istoric, respectiv între 2-3%, ceea ce ajută ca plata lunară să fie cu sute de dolari mai mică atunci când cumperi decât atunci când închiriezi aceeași propritetate. Un efect secundar este că, în orașele mari, din cauza acestor mutări masive și neașteptate, procentul de proprietăți vacante a crescut surprinzător, ceea ce poate duce la scăderea chiriilor și, ulterior, a prețurilor în această zonă.”

Ispas a vorbit și despre intenția unor companii de a-i aduce înapoi în birouri pe angajați: „Cea mai mare bancă americană – JP Morgan Chase Bank – a anunțat ca dorește ca 50% din angajati să se întoarcă la lucru începând cu 25 septembrie, pentru că studiile lor arată că performanța angajaților a scăzut de când lucrează de acasă. Acesta este un trend nou, iar Chase Bank este cea mai mare companie dintre multe altele care vor ca majoritatea lucrătorilor să se întoarcă să lucreze de la sediu birourilor. Dacă această tendință continuă, atunci valul de mutări spre suburbii se va încetini, iar în cațiva ani, când coronavirusul va trece, vom vedea trendul reversat.”

Canada, în aceeași situație

Fenomenul migrației spre suburbii are loc în prezent și în Canada. De exemplu, vânzările de locuințe au crescut în afara metropolei Toronto, pe măsură ce locuitorii caută o viață mai rurală, departe de aglomerație și de spații închise.

„În primele șapte municipalități care au înregistrat cea mai mare creștere, vânzările au crescut cu 40% față de anul trecut, în ultimele șase săptămâni,” a declarat în iulie John Pasalis de la Realosophy Realty, citat de Global News. Interesant este că zonele pe care le-a menționat agentul se aflau, în medie, la 86 de km distanță de Toronto.

De asemenea, tranzacțiile imobiliare care vizează locuințele din afara orașului Montreal au crescut de la 27% la 56% din iunie în august, conform datelor Association professionelle des courtiers immobliers du Quebec (APCIQ). Locuințele situate până la o oră distanță de metropolă sunt cele mai căutate, iar interesul pentru aceste imobile a făcut ca prețurile lor să explodeze în ultimele luni, în medie cu 24% față de luna august din 2019. Chiar și proprietățile de peste un milion de dolari au înregistrat creșteri ale tranzacțiilor de 136%, o cifră nemaivăzută de agenții imobiliari.

Daniela-Mary Muscalu, o agentă imobiliară Re/Max care lucrează în zona Montreal, ne-a vorbit de noua tendință imobiliară, care a făcut ca „celor tineri, care lucrează de acasă și au trebuit să stea cu copiii în timpul pandemiei, să nu le fie ușor. Deoarece companiile le permit în continuare să lucreze de acasa, ei nu mai au nevoie sa fie aproape de downtown. Deci cu banii obținuți pe vânzarea unei proprietăți într-un mare oras își pot permite o proprietate mult mai mare și confortabilă, un pic mai departe.”

Muscalu s-a referit și la persoanele mai în vârstă, o altă categorie de cumpărători: „Cei care au ieșit la pensie sau se pregătesc să se pensioneze, și care se gândeau eventual să-si cumpere un condo, și-au schimbat ideile. Daca vor veni alte restricții în ce priveste călătoriile în exteriorul țării, ei se gândesc că dacă se vor afla într-un orășel mic și liniștit, mai aproape de munte de exemplu sau de un lac, se pot simți în vacanță mai tot timpul, își pot găsi mereu activități plăcute, fără să trăiascaă în poluare și stres. De asemenea, cei care se mută chiar „la țară” au constatat că pot fi perfect independenți, în sensul că și-au luat găini și alte animale, cultivă diferite legume etc.”

Surse: New York Times, CNBC, Boston Magazine, ABC, Reuters, Washington Post, Global News, NPR

Foto: Suburbie din Toronto / Sursa: G4Media.ro