Piaţa imobiliară din România dă semne de lentoare pe mai multe segmente – analiză

Piaţa imobiliară din România dă semne de lentoare pe mai multe segmente, însă rezultatele rămân destul de solide în general, susţin experţii Colliers România într-o radiografie pentru prima jumătate de an.

Potrivit datelor disponibile în spaţiul public, în prima jumătate de an s-au închiriat aproximativ 500.000 de metri pătraţi de spaţii logistice moderne, aproape dublu comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, fără a lua în calcul tranzacţiile directe care nu sunt publice (inclusiv prelungiri de contracte).

O schimbare destul de importantă faţă de alţi ani ar fi că Bucureştiul reprezintă doar o treime din totalul tranzacţiilor de închiriere, în contextul în care dezvoltările de infrastructură, disponibilitatea forţei de muncă şi dezvoltarea regională împing tot mai multe firme să caute spaţii logistice în alte zone decât lângă capitală. În trecut, Bucureştiul reprezenta şi peste jumătate din totalul tranzacţiilor de închiriere.

Pentru piaţa office, primul trimestru al anului a foarte slab, dar a fost urmat de un trimestru doi care este printre cele mai solide nu doar din ultimii ani şi care ar fi fost considerat printre cele mai bune şi înaintea pandemiei. Aproximativ 160.000 metri pătraţi de spaţii de birouri moderne au fost închiriate în Bucureşti în primele şase luni ale anului, comparativ cu circa 130.000 de metri pătraţi în aceeaşi perioada din 2022. Totuşi, cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 metri pătraţi, în scădere cu 40% faţă de 2022, arată analiza citată.

„Există ceva semne de încetinire a apetitului de închiriere de birouri din partea firmelor, în acelaşi timp nu vedem un calendar prea încărcat de livrări de clădiri noi la orizont, care să pună presiuni pe chirii. Dimpotrivă, s-ar putea ca dacă piaţa îşi revine puţin să rămânem chiar fără spaţii pe care să le putem prezenta firmelor. (…)”, precizează Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers.

Potrivit analizei, zona spaţiilor comerciale trece printr-o perioadă mai dificilă pentru chiriaşi. Deşi vânzările au crescut şi activitatea este mai degrabă peste nivelul dinaintea pandemiei, firmele resimt presiuni asupra marjelor pe fondul chiriilor în creştere (inclusiv a costurilor administrative). Totuşi, apetitul rămâne unul solid din partea dezvoltatorilor, iar planurile pentru acest an depăşesc 200.000 metri pătraţi de spaţii comerciale noi (deşi o parte ar putea fi amânate în contextul întârzierilor în 2024), fiind cel mai aglomerat calendar de peste un deceniu.

Şi pentru terenuri a fost o primă jumătate de an destul de solidă, cu un volum total de terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale de aproximativ 250 milioane euro, aproape la jumătate din cât am înregistrat pentru întreg anul 2022, arată datele firmei de servicii de consultanţă imobiliară. Colliers include în această cifră doar terenurile pentru birouri, spaţii comerciale, proiecte rezidenţiale, fără spaţii industriale. Totuşi, interesul pentru achiziţii noi pare sensibil mai scăzut în a doua parte a anului, mulţi potenţiali cumpărători fiind în aşteptare de noi oportunităţi. De cealaltă parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nici o presiune să cedeze prin coborârea preţurilor, astfel că se estimează o încetinire a activităţii. Volumul înregistrat în prima jumătate de an este generat aproape în proporţii egale de sectorul rezidenţial şi de cel de retail.

„În zona tranzacţiilor investiţionale avem o înjumătăţire a volumelor, la aproape 170 milioane euro în primul semestru din 2023. În mod clar, dobânzile în creştere şi contextul mai incert au creat un ecart mai mare între aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor, chiar dacă pe piaţă există un număr important de proiecte care pot genera un volum semnificativ în a doua parte a anului. Felul în care se vor închide sau nu aceste tranzacţii va fi o provocare pentru piaţa locală”, punctează Laurenţiu Lazăr.

De altfel, în zona tranzacţiilor imobiliare se remarcă o încetinire substanţială a activităţii faţă de ultimii doi ani, dar reprezentanţii Colliers susţin că este mai degrabă vorba de o revenire la normalitate.

În zona rezidenţială, consultanţii Colliers remarcă o tot mai mare atenţie acordată atât de clienţi, cât şi de dezvoltatori, zonei de PRS – apartamente de închiriat în clădiri dedicate. Aceasta vine atât pe fondul dobânzilor mai mari, care au făcut ca rata lunară pentru achiziţia unui apartament să fie mai mare decât o chirie echivalentă, dar şi pe fondul altor tendinţe, cum ar fi schimbarea generaţională – în contextul în care tinerii caută tot mai multă flexibilitate – sau faptul că unele firme încearcă să ofere angajaţilor pachete de beneficii mai avantajoase, iar apartamentele cu chirie subvenţionată pot fi o variantă.

„După o efervescenţă absolută în perioada 2021-2022, întâlnită nu doar în România şi nu doar în zona rezidenţială, anul 2023 a început cu o scădere a vânzării de apartamente la nivel naţional cu aproximativ 20% faţă de primul semestru din 2022. Dobânzile mari şi-au spus cuvântul, precum şi puterea de cumpărare erodată puţin de inflaţie. Totuşi, ritmul de vânzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 şi cu aproximativ 30% mai mare decât cel din 2019, aşadar nu pare nicidecum o evoluţie slabă”, concluzionează Silviu Pop.

Colliers este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor.