Piața imobiliară din Ucraina înflorește, în ciuda războiului / Ucrainenii scot valuta de la saltea ca să se mute la casă cu curte, dar caută zone care nu ”miros a moarte”

Proprietățile și-au pierdut semnificativ din valoare în orașele din apropierea liniilor de front, dar prețurile în vest au crescut cu până la 75%, scrie Al Jazeera.

Simpla rostire a numelor suburbiilor în care Marina Krasnolenska vinde proprietăți imobiliare poate face un locuitor al Kyevului să lăcrimeze. Bucha, Irpin, Vorzel și zonele învecinate din nordul capitalei ucrainene sunt cele în care militarii ruși au fost acuzați că au ucis, rănit, jefuit sau violat mii de civili.

Bombardamentele din timpul invaziei Moscovei au distrus sau avariat sute de clădiri, îngropând adesea locuitorii de vii, iar undele de șoc au făcut ca mii de acoperișuri să aibă scurgeri de apă. Ca urmare, vânzarea proprietăților din zonă în lunile care au urmat retragerii trupelor rusești anul trecut a fost destul de dificilă, iar clienții au căutat proprietăți imobiliare în „districte nedeteriorate”, a declarat ea pentru Al Jazeera.

„Când se uitau la locațiile avariate, spuneau: „Aici miroase a moarte””, a declarat Krasnolenska, o mamă a doi copii în vârstă de 45 de ani, care a părăsit orașul natal Vorzel chiar înainte de venirea invadatorilor.

Dar, pe măsură ce infrastructura, acoperișurile, drumurile și podurile sunt reconstruite, clienții nu mai au repulsie, iar casele din nordul Kievului, la fel ca aproape oriunde în Ucraina, se vând ca un cartof fierbinte.

„Regiunea noastră se vinde foarte bine”, a declarat Krasnolenska, care a lucrat ca agent imobiliar timp de 20 de ani. „Prețurile nu s-au întors la nivelurile de dinainte de război, dar piața este foarte vie. Ceea ce este surprinzător și pentru mine”.

Milioane de refugiați au fugit din Ucraina, iar cel puțin unul din trei intenționează să se întoarcă după război. Totuși, rata natalității din Ucraina, de 1,22 copii pe femeie, este una dintre cele mai scăzute din lume și lasă puține speranțe pentru repopularea postbelică. Un milion de bărbați au fost mobilizați, părăsindu-și familiile și locurile de muncă, inclusiv în construcții, în timp ce altora, aflați la vârsta de recrutare, li se interzice să treacă granița.

Anul trecut, economia Ucrainei s-a redus cu o treime, inflația a crescut cu mai mult de un sfert și doar ajutorul occidental de mai multe miliarde plătește facturile guvernului președintelui Volodymyr Zelenskyy.

Dar bunurile imobiliare și-au pierdut semnificativ din valoare doar în zonele estice și sudice, aproape de linia frontului, în timp ce prețurile din regiunile vestice au explodat cu până la 75%.

Una dintre cele mai căutate localități este Uzhhorod, un oraș perfect din vestul Ucrainei, cu catedrale medievale, cu cea mai lungă alee de tei din Europa – și cu granița cu Slovacia în apropiere.

Prețurile locuințelor din centrul Ucrainei au scăzut cu 25-30 de procente – dar își revin pe măsură ce piața înregistrează o creștere neașteptată, iar unii dezvoltatori repornesc proiectele de construcție suspendate.

Unul dintre motive este obiceiul național de a ascunde sub saltea teancuri groase de bani în dolari americani sau euro. În ciuda veniturilor în scădere, ucrainenii păstrează aproximativ 25 de miliarde de dolari în bănci și între 60 și 100 de miliarde de dolari în afara acestora, a declarat Denis Sudilkovskiy, director de marketing al agenției imobiliare LUN din Kiev. „O parte semnificativă a populației nu și-a pierdut capacitatea și ideea însăși de a deține propria casă”, a declarat el pentru Al Jazeera.

Boom-ul urmează unei înghețări

După ce războiul a început la 24 februarie 2022, autoritățile au încetat să mai înregistreze tranzacțiile imobiliare timp de peste șase luni.

Când înghețul a luat sfârșit, vânzările au stagnat, iar ratele chiriilor s-au prăbușit.

Dar, pe măsură ce forțele rusești s-au retras sau au fost alungate din zone mari din est și sud, mulți s-au grăbit să cumpere case noi.

„L-aș numi un sindrom al fericirii amânate”, a spus Krasnolenska. „Fiecare persoană are planuri de a cumpăra o casă sau un apartament. Iar această dorință s-a transformat într-o cerere bună, pentru că oamenii s-au săturat să aștepte.”

Războiul a continuat, de asemenea, o tendință veche.

Mai mult de două treimi dintre ucraineni sunt orășeni care locuiesc în blocuri de apartamente cu încălzire centrală, apă și alimentare cu energie electrică.

Dar mulți prețuiesc amintirile legate de casele de la sat ale bunicilor lor – și de șansa de a trage apă dintr-un puț, de a îngriji o grădină sau de a gusta o pară cultivată în casă.

Chiar și înainte de război și de pandemia COVID-19, aceasta era o obsesie la nivel național – opt din zece ucraineni doreau să locuiască într-o casă în loc de un apartament, potrivit unui sondaj din 2013.
Tendința pare să se fi accentuat după luna octombrie a anului trecut, când Moscova a început să lanseze rachete și drone pentru a distruge infrastructura civilă, în special centralele electrice și de încălzire centrală.

Milioane de oameni au trăit pene de curent și întreruperi ale aprovizionării cu apă și căldură, care uneori au durat zile întregi, pe fondul temperaturilor scăzute din timpul iernii.

„Uneori, mergeam la casa de la țară a tatălui meu doar pentru a ne încălzi, mergeam la o saună și dormeam la căldură”, a declarat Natalya Roslavets, o artistă brodează din nordul Kievului, pentru Al Jazeera, descriind o casă spațioasă cu un cuptor pe lemne și un generator diesel.

Pentru mulți ucraineni din clasa de mijloc, visul este o casă de oraș cu un puț de apă, un generator de energie electrică și chiar panouri solare, precum și un petec de pământ suficient de mare pentru o grădină, un loc de joacă pentru copii și un grătar.

„Având în vedere războiul, vânzările sunt excelente”, a declarat pentru Al Jazeera Maksym Kryachek, a cărui companie de construcții construiește 21 de case de oraș cu două etaje în estul Kievului.

Fiecare se vinde cu 75.000 de dolari, prețul unui apartament cu două camere într-un cartier de lux, iar majoritatea au fost deja cumpărate.

„Oamenii nu vor să locuiască în apartamente, văd că pentru aceiași bani pot avea parcare, o grădină în spate și mai mult spațiu”, a spus el.

Primul cumpărător a finalizat deja renovarea și s-a mutat.

După ce va fi finalizată, comunitatea va fi închisă cu porți – iar rezidenții săi vor locui lângă un lac, o stație de autobuz și o grădiniță privată.

„Poți să stai acolo și să le dai peste nas [rușilor]”, a declarat partenerul de afaceri al lui Kryachek, Vladyslav Cherniienko, pentru Al Jazeera.

Zona, numită Osokorki (Plopii Negri), este o suburbie ca la carte, cu aer curat și nici măcar o clădire de apartamente la vedere.

Cea mai apropiată stație de metrou se află la doar 4 km distanță – și se poate ajunge la ea cu transportul public.

Mult mai aproape se află Dnipro, unul dintre cele mai mari râuri din Europa.

Vikingii au construit Kievul pe dealurile de pe malul drept acum mai bine de 12 secole, iar malul stâng a fost inundat în fiecare primăvară până când a fost construit un baraj uriaș în amonte, la mijlocul anilor 1960.

Încă împânzit de lacuri și canale mici, cartierul era format în mare parte din daci din lemn din epoca sovietică, cu petice de cartofi și orhidee.

În zilele noastre, case din ce în ce mai luxoase apar ca ciupercile în Osokorki și în alte suburbii – împreună cu magazine, școli, grădinițe, clinici de sănătate și abia dacă există ceva care să amintească de războiul în curs.

„Orice suburbie a Kievului a devenit mai potrivită pentru viață în ultimii 20 de ani”, a declarat Cherniienko.

Un „deficit” costisitor

Kryachek crede că proprietatea rămâne singurul instrument de investiții, deoarece nu există o piață de obligațiuni funcțională, iar majoritatea ucrainenilor înțeleg puțin despre criptomonede.

Mulți factori mențin prețurile ridicate.

Banca Națională a Ucrainei a prezis în ianuarie un „deficit de ofertă pe piața imobiliară”, deoarece mulți dezvoltatori renunță la proiecte noi.

Piața ipotecară subdezvoltată se laudă cu rate ale dobânzii de două cifre și nu poate oferi prea multe ucrainenilor care nu își permit să plătească o locuință deodată.

Mii de persoane au devenit parte a unui program guvernamental care oferea rate ale dobânzii de 3 până la 7 la sută pentru militari, profesori și cadre medicale.

Milioane de persoane care au fugit din zonele aflate sub ocupație sau de lângă linia frontului s-au îndreptat, în mod previzibil, către orașele din centrul și vestul țării.

Multe fabrici care produceau materiale de construcții au fost distruse sau se confruntă cu probleme legate de personal calificat, logistică și materii prime.

Există un deficit de lucrători în construcții, care provin în mare parte din vestul Ucrainei și care adesea nu doresc să lucreze în regiunile centrale și estice, care se confruntă cu bombardamente frecvente.

După război și pe fondul unui potențial boom al construcțiilor, dezvoltatorii ar putea lua în considerare angajarea de muncitori care să migreze din regiunile din estul Ucrainei, din Asia și chiar din Europa de Est, a prezis Sudilkovskiy de la agenția LUN.

Acest lucru ar duce la o creștere a prețurilor pe termen scurt, a declarat un alt expert.

„În Kiev, prețurile la imobiliare vor continua să crească, mai ales cele ale chiriilor, iar cele ale locuințelor într-o măsură mai mică”, a declarat pentru Al Jazeera analistul Aleksey Kushch, cu sediul la Kiev.

Cu toate acestea, viitorul economic al Ucrainei în perioada de război și postbelică este departe de a fi optimist, iar în perspectiva pe termen lung, piața va „asista la o stagnare îndelungată și ocazional la neîndeplinirea obligațiilor de plată de către dezvoltatori”, a spus el.