ANALIZĂ Poate America să transforme clădirile goale de birouri în locuințe?

Există o soluție de vis pentru criza imobiliară din America și pentru centrele din ce în ce mai pustii ale orașului: transformarea birourilor goale în locuințe, transmite CNN.

În întreaga țară, orașe precum New York, Boston și Cleveland îmbrățișează ideea modernizării rezidențiale și oferă stimulente în acest sens.

Administrația Biden ușurează calea prin programe federale și scutiri de taxe. Liderii locali accelerează schimbările în ceea ce privește zonarea și restricțiile de construcție.

Dar va funcționa cu adevărat transformarea birourilor în locuințe? Și ar dori americanii să locuiască într-unul dintre ele?

Experții în domeniul locuințelor, al construcțiilor și al planificării urbane spun că poate fi dificil să se transforme spațiile de birouri în locuințe rezidențiale locuibile și plăcute, dar există un motiv urgent pentru care se încearcă.

Mai multe spații de birouri sunt goale în Statele Unite decât oricând din 1979 încoace, a raportat Moody’s Analytics la începutul acestei săptămâni. Totul este o rămășiță a pandemiei de Covid-19; angajații au început să lucreze de la distanță și nu s-au mai întors niciodată în forță, creând „turnuri zombi”.

Între timp, SUA au rămas în urmă cu aproximativ 5,5 milioane de locuințe în ultimii 20 de ani, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, deoarece constructorii nu au reușit să țină pasul cu nevoile de locuințe.

Așadar, poate America transforma birourile în exces în apartamentele necesare?

„Dacă ar fi atât de ușor”, a declarat Harold Bordwin, director și copreședinte al Keen-Summit Capital Partners, care se ocupă de restructurări de proprietăți imobiliare comerciale. „Din nefericire, există o serie întreagă de obstacole”.

Nu există o formulă sau un model scalabil pentru a transforma un birou într-o casă, a declarat Brett Theodos, cercetător senior la Metropolitan Housing and Communities Policy Center, parte a Urban Institute. „Fiecare proiect trebuie să reinventeze roata”, a spus el, numindu-l „mult mai greu decât să construiască de la zero”.

Iată patru motive pentru care este atât de greu:

Birocrație și poziționare restrictivă

Construcțiile urbane sunt guvernate de legi de poziționare, care, la modul cel mai elementar, urmăresc un concept simplu: un singur tip de clădire – cum ar fi fabrici, blocuri de apartamente, case unifamiliale – pentru fiecare parte a orașului.

Astfel de legi s-au dezvoltat în perioada de după cel de-al Doilea Război Mondial și au deschis calea pentru idealul american al anilor 1950, casa cu verandă în față și curte la o distanță cu mașina de locul de muncă. Dar desființarea acestor restricții nu este ușoară.

Pentru constructori, răsturnarea legilor de zonare, pe lângă respectarea a zeci de coduri de construcție, poate fi un proces care necesită mult timp și costuri prohibitive.

„Există procese, politică și alți proprietari de imobile care vor avea un cuvânt de spus”, a spus Bordwin. „Domeniul imobiliar este un proces public deschis, așa cum ar trebui să fie. Dar atunci când îi spui unui dezvoltator că procesul va fi lent și că există riscul de litigii – asta îl va face mai scump.”

„Poziționarea este un obstacol de viteză”, a spus Theodos. „Dar primarii se împiedică de ei înșiși încercând să elimine această problemă. Ei se străduiesc din răsputeri să facă centrele lor viabile, iar acesta este un lucru pe care îl pot face.”

Totuși, orașele trebuie să se îngrijoreze cu privire la implicațiile asupra veniturilor fiscale, deoarece o parte decentă a veniturilor provine din impozitele pe proprietățile comerciale. Adesea, orașele nu își pot permite să piardă baza de impozitare a marilor clădiri de birouri.

Iar o clădire de apartamente, chiar dacă este plină, are o densitate de utilizare mai mică decât o clădire de birouri. Asta înseamnă mai puțini oameni pe stradă, mai puțini oameni la locurile de prânz și, pentru orașe, mai puține venituri fiscale.

Adesea, birourile nu sunt situate acolo unde oamenii vor să locuiască

Uneori, fostele locații de birouri pot fi locuri bune pentru a locui, în special în orașele cu densitate mare și în zonele cu o cerere crescută de locuințe rezidențiale, precum Manhattan. În alte orașe, însă, este posibil să nu existe magazine în apropiere, școli sau mijloace de transport în comun. Cum se poate inventa un cartier?

„O bună parte din spațiile noastre de birouri se află în parcuri de birouri suburbane care nu sunt foarte atractive ca loc pentru apartamente de înaltă densitate”, a spus Theodos. „Poate că, dacă ați demola și ați începe de la zero, ați putea construi câteva case de oraș. Dar rețeaua stradală nu este ca un plan rezidențial. Nu sunt locuri în care oamenii vor să locuiască”.

Orașele, disperate să sporească opțiunile de locuințe pentru locuitori și să își revitalizeze centrele orașului, au descoperit că zonele adiacente nucleului orașului, dar nu în suburbii, prezintă oportunități bune.

Orașele cu o rată mai mare decât media a conversiilor au, de obicei, clădiri de birouri mai vechi, cu rate de neocupare mai mari, potrivit CBRE, o firmă de servicii imobiliare comerciale și de investiții. Cleveland are cel mai mare procent din stocul său de birouri vizat pentru conversie din SUA, de 11% din stocul total, în timp ce Boston are cea mai mare suprafață de conversie din SUA planificată sau în curs de realizare, de 6,1 milioane de metri pătrați, sau 3% din stocul său de birouri.

Proiectarea clădirii și obstacolele structurale

Nu există suficiente băi. Nu există suficiente ferestre. Ferestre care nu se deschid deloc.

Conform unor estimări, doar 3% din clădirile de birouri din New York și 2% din centrul orașului Denver sunt potrivite pentru conversii rezidențiale.

Spațiile de birouri și locuințele sunt două tipuri de clădiri fundamental diferite, potrivit constructorilor și arhitecților. Printre probleme se numără lipsa luminii naturale, necesitatea unor controale individuale pentru încălzire și înălțimi ale tavanelor care fac imposibilă modernizarea instalațiilor electrice și HVAC.

Suprafața în metri pătrați a clădirilor comerciale a crescut de când aerul condiționat a devenit obișnuit la mijlocul secolului al XX-lea. Înainte de aerul condiționat, clădirile aveau o mulțime de ferestre care se deschideau, a declarat Bordwin, adăugând că suprafața închiriabilă pe etaj pentru clădirile din acea epocă poate fi cuprinsă între 5.000 și 15.000 de metri pătrați. Acum, acestea pot fi între 15.000 și 40.000 de metri pătrați.

„Există ferestre, dar acestea sunt departe de spațiul interior”, a spus Bordwin. „Devine o peșteră dacă pui pereți”.

Maren Reepmeyer, un arhitect din Boston din cadrul SGA, specializat în proiecte de reutilizare adaptivă, cum ar fi conversia birourilor în locuințe, a declarat că clădirile cu etaje mai mari sunt mult mai greu de transformat. „Ca arhitect, este foarte distractiv să te gândești la modalități de a rezolva acest lucru – să sculptezi interiorul cu colțuri și crăpături, să găurești un puț de lumină, să creezi o curte, să adaugi mici balcoane. Dar acestea costă bani”.

Potrivit CBRE Group, care urmărește industria imobiliară și investițiile, costurile asociate cu efectuarea acestor modificări fizice pot varia de la 100 de dolari pe metru pătrat la peste 500 de dolari pe metru pătrat, în funcție de detaliile de proiectare a clădirii.

Ocupare pe înălțimi

Multe birouri „zombie” nu sunt încă disponibile pentru conversie: Chiriașii cu contracte de închiriere pe termen lung încă închiriază chiar și în clădiri în mare parte goale.

Luați în considerare unul dintre cei mai înalți zgârie-nori din Chicago. Trei chiriași importanți sunt așteptați să părăsească clădirea de 65 de etaje de la 311 South Wacker Drive, a raportat Crain’s Chicago Business în această săptămână. Dar plecarea lor ar lăsa turnul închiriat în proporție de 50% și ar fi neeligibil, în cel mai bun caz pentru ani de zile, pentru transformarea în locuințe.

Unii proprietari și dezvoltatori care doresc să își „activeze” clădirea – și să profite de stimulentele guvernamentale în acest sens – pot fi împiedicați din cauza chiriașilor existenți.

„Poate că sunt închiriate în proporție de 50%”, a spus Reepmeyer. „Asta este dificil. Nu ești aproape de plin. Dar ce te faci cu acei chiriași existenți? Îi poți deplasa? Aveți o altă clădire în care îi puteți muta?”.

Prin urmare, potrivit lui Theodos, conversiile de birouri nu reprezintă o soluție nici pentru surplusul de birouri goale, nici pentru deficitul de locuințe.

„Nu mă aștept ca transformările rezidențiale să schimbe jocul în ceea ce privește ratele de birouri vacante sau lipsa apartamentelor în marile orașe, atât de mult încât chiriile să scadă”, a spus Theodos. „Pe de altă parte, atunci când adaugi 600, 800 de unități prin conversii în câțiva ani într-un oraș de dimensiuni medii, nu este nimic.”