Verdictul experților: Bucureștiul e blocat urbanistic (Articol susținut de Bucharest Real Estate Club)

În ultimii doi ani am asistat la o retorică preponderent contradictorie a administraței Bucureștiului și a dezvoltatorilor care derulează proiecte de anvergură în capitală, ambele părți cu argumente și chiar cifre care să le susțină pozițiile. În timp ce reprezentanții administrației locale spun că nu există un blocaj urbanistic propriu-zis, ci mai degrabă o evaluare mai riguroasă a proiectelor depuse în vederea acordării autorizațiilor de construire, dezvoltatorii susțin că există un blocaj real care poate chiar paraliza dezvoltarea urbană în București, ceea ce poate contribui la o relocare a capitalului către alte regiuni din România sau din afara țării. 

La baza acestor poziții divergente se află interese diferite, însă care sunt implicațiile pentru perspectivele de dezvoltare ale capitalei și pentru locuitorii acesteia? Pentru a clarifica situația în ceea ce privește presupusul blocaj din București, am vorbit cu specialiști din domeniu.

Autorizații date pentru firme luminoase și anvelopări de imobile

Conform Primăriei Municipiului București, în ultimii 2 ani (2020-2022) au fost emise 10.000 de autorizații de construire.Teoretic, această declarație ar trebui să demonteze – cel puțin parțial – retorica celor care susțin că există un blocaj în București. O simplă accesare a datelor publice disponibile pe paginile primăriilor de sector referitoare la numărul autorizațiilor emise anual, precum și declarațiile specialiștilor în domeniu, relevă totuși existența unui blocaj real în ceea ce privește dezvoltarea urbană în București.

În termeni reali, conform specialiștilor în domeniu, 10.000 de autorizații de construire reprezintă aproximativ jumătate din numărul total al autorizațiilor emise în cei doi ani precedenți suspendării/anulării PUZ-urilor (2018-2020). Dezvoltarea urbană și investițiile imobiliare în Capitală sunt într-adevar blocate aproape în totalitate. 

Este posibil ca Primăriile să fi eliberat circa 5000 de autorizatii pe an, dar dacă acestea sunt autorizații nesemnificative (cum este de altfel și situatia de fapt) – autorizații pentru reparații de tot felul, supraetajări de locuințe, autorizații de firme luminoase, de anvelopări de imobile, de reparații de infrastructură, căi de circulație etc – și nu sunt autorizații pentru investiții, numărul este în acest caz este irelevant. Autorizațiile care nu aduc investiții noi și care nu facilitează dezvoltarea urbană aduc, în schimb, stagnare și regres economic.

Arhitectul Marian Ion, membru fondator al Ordinului Arhitecților din România și fost arhitect șef al municipiului Brăila și al sectorului 5, ne oferă clarificări suplimentare:  „acest blocaj este real și era chiar previzibil având in vedere că în 2022 încă ne bazam pe niște reguli neclare care nu fac altceva decât să mențină investitorul la voința administrației locale” și consideră că această stare de fapt face ca „decalajul Bucureștiului față de alte orașe să se modifice în defavoarea sa”.

Bucureștiul încă își caută strategia și viziunea

În acest moment, PUZ-urile sunt anulate definitiv pentru sectoarele 3, 5 și 6, iar cele pentru sectoarele 2 și 4 sunt suspendate. Autorizațiile acordate de primării în ultimii doi ani au fost pe baza PUG-ului din 2001,  care, conform specialiștilor, nu mai reflectă realitățile din București și, în același timp, acordă o putere discreționară primarului general, indiferent de persoana care se află în funcția respectivă.

Arhitectul Marian Ion explică în detaliu implicațiile: „Asta nu e planificare. Putem să-i spunem cum vrem, dar nu planificare. Ajungem iar la situația în care o investiție se aprobă doar dacă vrea primarul. Fără reguli, fără strategie și fără viziune putem să ne declarăm mulțumiți sau nemulțumiți în funcție de cum ne trezim dimineața.”

Problemele de dezvoltare și de atragere de fonduri vin tocmai din acest proces de generare a planurilor urbanistice, de toate nivelurile, blocajul dezvoltării urbane fiind o consecință imediată și directă prin lipsirea de instrumentele specifice tehnice și administrative. Trebuie spus că în ultimii doi ani primăria generală nu a aprobat și eliberat nici un PUZ. Mai mult de atât, nu a fost introdusă în dezbaterea CGMB nici o documentație PUZ din cele ce in 2020 erau documentații complete, legal avizate (inclusiv cu aviz de arhitect șef) și cu toate procedurile administrative îndeplinite.

În plus, noul PUG pentru București este abia în stadiul de proiect și specialiștii de la Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” au ca termen de finalizare a documentului propriu-zis sfârșitul anului 2023. Într-un scenariu optimist, aprobarea documentului se va realiza abia în 2024. Marian Ion detaliază implicațiile acestei situații: „Pentru proiectele majore asta înseamnă blocaj pe termen nedefinit”, iar în acest context dezvoltatorii se pot reorienta fie către alte orașe, fie către alte țări cu totul și „dacă acest capital se duce pe alte meleaguri (…) Bucureștiul riscă să rămână doar cu lucrările pe care le face primăria.

Dialogul și cooperarea – soluțiile deblocării dezvoltării urbane a Bucureștiului

Miza nu este găsirea unor vinovați, ci deblocarea situației actuale și crearea unui mediu guvernat de predictibilitate în care bucureștenii să fie principalii beneficiari. Totuși, pentru a construi un astfel de mediu, un dialog constructiv este necesar, un dialog între administrație și specialiști, între administrație și mediul privat, un dialog care să țină cont de dezvoltarea urbană a Bucureștiului pe termen lung și de beneficiile pe care această dezvoltare trebuie să le producă pentru locuitorii capitalei. 

La baza acestui dialog trebuie să fie accelerarea procesul de digitalizare și urgentarea PUG-ul, este de părere Marian Ion. Arhitectul consideră că „administrația locală ar trebui să se folosească de cunoașterea anului 2022, iar digitalizarea să devină o prioritate. Dacă am compara orașul cu o mașină, motorul ar fi oamenii de afaceri, volanul ar fi cetățenii, iar frâna ar fi administrația. Primarul este șoferul acestei mașini, iar șoferul trebuie să știe cum să folosească cu abilitate atât motorul cât si volanul și frâna, neputând ignora niciuna din ele. 

În lipsa unui dialog constructiv și în perspectiva perpepuatuării actualului blocaj, efectele sunt în cascada – lipsa eliberării autorizatiilor pentru proiecte importante privează Bucureștiul de taxe din AC (0,5 si 1 % din fiecare investiție) –  una din cele mai importante surse financiare ale bugetelor locale -, scade masa taxelor din impozitare imobiliară, TVA aferent, scad impozitele din veniturile companiilor în construcții, scade dramatic forța de muncă implicată în constructii și în mod direct duce la prăbusirea firmelor de construcții și a celor de dezvoltare imobiliară autohtone.